Зона риска
Чтобы понять, насколько важны эти поправки, достаточно взглянуть на такие цифры. Дольщиками являются ни много ни мало два миллиона российских семей, по этой схеме возводится 80% нового жилья. Есть и другая информация: число жертв долевых схем перевалило за 250 тыс. человек, а в целом в зоне риска находится каждый третий дольщик.
В чем суть проблемы? Прежде всего долевое строительство - чисто российский феномен. За рубежом никому и в голову не придет платить за еще не построенный дом. Но в наших условиях, когда жилье недоступно практически никому, трудно удержаться от предложения приобрести квадратные метры в момент, когда здание находится на стадии котлована. Зато и цена - на 25-50% ниже рыночной. Вот люди и выкладывают миллионы рублей фактически за воздух. А потом у них нередко возникают огромные проблемы. Какие именно?
Во-первых, важно понимать, что, покупая долю в незавершенном доме, вы не становитесь владельцем жилья. С точки зрения закона дольщик - это не собственник, а - инвестор. Проще говоря, по сути, вы бесплатно кредитуете строителей на несколько лет, а взамен не получаете ничего, кроме обещания передать вам квартиру, когда она будет готова.
Так что схема держится на честном слове. Поэтому, если, например, у строительной компании внезапно кончатся деньги или возникнут другие сложности, инвесторы могут не получить вообще ничего. Доказательством чему служат десятки тысяч безнадежных исков, которыми завалены российские суды.
Во-вторых, дольщики никак не могут повлиять на сроки и качество строительства. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда сдача дома затягивается на долгие годы. А затем оказывается, что стены - кривые, а сквозь окна гуляет ветер.
Самое обидное: пока инвестор не является собственником квартиры, он не может предъявить претензии к качеству ее отделки. С чего это он будет возмущаться недоделками в чужой квартире? А когда дом построят и сдадут государственной комиссии, придется заключать со строителями договор купли-продажи. В этом договоре, как правило, присутствует хитрый пункт об «отмене всех предыдущих договоренностей». В частности, фиксируется, что претензий к качеству жилья у инвестора нет.
В-третьих, долевая схема развязывает руки мошенникам. Каких только трюков не придумали нечистые на руку застройщики! Самая большая беда - требование доплатить за квартиру. Это классика жанра: когда дом наконец готов, дольщика приглашают к нотариусу для заключения договора купли-продажи квартиры. Оказывается, по закону она принадлежит не инвестору, оплатившему ее строительство, а застройщику. При этом услуги нотариуса обходятся в дополнительные 1,5% от стоимости квартиры.
Другая уловка - махинации с площадью жилья. Например, в договоре сказано, что вы получаете квартиру в 100 кв. м, а впоследствии выясняется, что реально в ней недостает нескольких квадратов. Куда они делись? Оказывается, в документе указана так называемая ориентировочная площадь, которая может существенно отличаться от реальной. Хуже всего, что в суде такие дела чаще всего выигрывают застройщики. Ну а в общей сложности существуют десятки долевых трюков.
Новый порядок
Что изменится после принятия поправок? Прежде всего стоит отметить, что это далеко не первая попытка депутатов облагородить наш дикий рынок новостроек. Еще в 2005 г. Госдума приняла Закон «О долевом строительстве». В частности, он запретил собирать деньги за дома, находящиеся на нулевой стадии, до тех пор, пока компания не получит все необходимые разрешения на строительство.
Кроме того, ввели правило, по которому договор подлежит обязательной государственной регистрации. Это делает невозможными двойные продажи квартир - когда одну и ту же жилплощадь мошенники продают двум разным людям.
Число жертв долевых схем перевалило за 250 тыс. человек, а в целом в зоне риска находится каждый третий дольщик.
С тех пор прошло четыре года. Что изменилось? Ровным счетом ничего: суды по-прежнему завалены исками от обманутых дольщиков. Более того, как показывают исследования, даже сейчас в полном соответствии с долевым законом продаются не более 10-20% новостроек. А как же остальные?
Оказывается, в законе нашлась лазейка (см. «Первая попытка»). В общем, законодатели хотели, как лучше а получилось - по-прежнему. Но сейчас они решили залатать открывшиеся дыры. Отныне государство будет крепко штрафовать строительные компании, которые пытаются заключить договор в обход Закона «О долевом строительстве». Им грозит штраф от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Иными словами, «вексельным» и «бронировочным» схемам пришел конец.
Но вот незадача: под штраф подпадают не только продавцы, но и покупатели жилья. Правда, для них сумма не такая страшная, как для строителей, - от 30 до 50 тыс. рублей. Но все равно - лучше не искушать судьбу.
Итак, черным схемам продажи жилья пришел конец? Эксперты в сомнениях. Уже сейчас в законе видна очередная лазейка. Если контролировать соблюдение правил будут не федеральные, а местные власти, они смогут давить на не понравившиеся им строительные компании и закрывать глаза на нарушения остальных. Тогда для покупателей квартир опять ничего не изменится. В общем, будем надеяться, что эту дыру прикроют еще до принятия документа.
Первая попытка
Закон о долевом строительстве 2005 г. резко увеличил ответственность строителей. За нарушение срока сдачи дома полагаются штрафы. К тому же дольщики получили право в любой момент расторгнуть договор и вернуть деньги, да еще и получить процент за использование средств.
Однако строители придумали схемы, которые не подпадают под новые правила. Например, одни компании предлагают заключить «предварительный договор бронирования права покупки квартиры». Он не противоречит Гражданскому кодексу, однако документ составляют таким образом, чтобы инвестор не мог обратиться в суд в случае, если у строителей возникнут накладки.
Другие компании принялись торговать векселями. Покупатель будущей квартиры получает не жилье, а «ценную бумагу». В договоре сказано, что выпустившая вексель компания обязуется по истечении срока действия векселя заплатить ему некую фиксированную сумму. Что касается квартиры - насчет нее заключается отдельное соглашение. Основное преимущество этой схемы для строителей: на такой договор не распространяется закон о защите прав потребителей.