С 1 июля в России отменили чрезвычайно популярную льготную ипотеку под 8%. Она была одним из главных моторов жилищного строительства последние четыре года. И теперь эксперты спорят, как среагирует рынок. С одной стороны, темпы возведения могут существенно замедлиться, но, с другой, новое жильё получает шанс стать более качественным.
Пошла жара
Программу льготной ипотеки запустили в апреле 2020 г. в качестве антикризисной меры. Центробанк компенсировал за счёт федерального бюджета разницу между ставкой по кредиту и ключевой ставкой. По факту для покупателя выходила существенная экономия.
За четыре года выдали более 1, 5 млн кредитов аж на 6 трлн рублей. В программе приняли участие более 80 банков, более половины суммы прошло через Сбербанк. По словам директора департамента финансовой политики Минфина РФ Ивана Чебескова, на льготные программы приходилось 80–90% всего первичного рынка ипотеки. Но в коммерческую ипотеку почти никто не лез, а это плохо для рынка. К примеру, если все покупают квартиры в новостройке, то вторичный рынок жилья будет стагнировать из-за высокой цены. А строить будут слишком много жилья экономкласса на выселках, потому что ипотеку берут обычно люди небогатые.
К тому же программой можно было воспользоваться неоднократно, что привело к появлению своеобразной пирамиды. Люди с накоплениями вкладывались в строящееся жильё как в самый надёжный и ликвидный вид инвестирования: дескать, квартира всегда будет в цене и её всегда можно быстро продать. А на сдаче в аренду ещё и окупить лет за 10–15. Но число потенциальных арендаторов не бесконечно: не может же одна половина страны сдавать квартиры другой.
Ещё осенью 2023 г. глава ЦБ Эльвира Набиуллина объясняла, что государственные программы льготного кредитования – это большая нагрузка не столько на сам бюджет, сколько на ключевую ставку. В ипотеке наблюдался явный перегрев: за последний год ипотечными программами воспользовалось на 30% граждан больше, чем годом ранее. Таким образом из-за льгот росла доступность кредитов (ставка по которым оставалась высокой), а не доступность жилья. «Только за последние 3–4 года стоимость квадратного метра в строящемся жилье выросла в два раза в номинальном выражении в рублях», – отмечает Чебесков. По сути, при перегреве, вызванном ипотечным бумом, граждане платят не меньше, чем при обычных рыночных ставках, когда перегрева не наблюдается, а цена не скачет галопом.
Наблюдатели называют и ещё одну причину отмены льготной ипотеки: глава ЦБ Эльвира Набиуллина победила в аппаратной борьбе вице-премьера Марата Хуснуллина, курирующего строительный комплекс. Но при этом строители сегодня уже не могут жить без ипотечной иглы, обеспечивающей гарантированный сбыт новостроек.
Теперь весь рынок рухнет? Это далеко не факт. Строительный комплекс в России достаточно крупный и развитый, чтобы адаптироваться к ситуации. Например, застройщики могут предлагать заёмщикам собственные льготные программы, расходы на которые заложат в цену жилья. Массовый потребитель редко осознаёт такие финты. В его понимании в стране «всё дорожает», а понятие «честной цены» сильно размыто. Но он не видит всей картины.
На рынке недвижимости уже складывается ситуация словно с покупкой нового автомобиля. Известно, что как только вы выезжаете на машине из автосалона, она падает в цене на четверть. То же самое начинает происходить с квартирами в многоэтажках: получив заветные ключи, новосёлы не могут перепродать жильё даже за уже заплаченные ими деньги.
Каменные джунгли
«АН» уже высказывали опасения за превращение окраин российских городов в «человейники». Вроде бы растущие кварталы – это свидетельство появления в стране зажиточного среднего класса, роста налоговых поступлений, решения массы социальных проблем, возникающих от скученности населения в центре. Но постепенно народ стал замечать, что старые 9-этажные «брежневки» во многом предпочтительнее 20-этажных новостроек. Что технологии их возведения не сильно изменились за полвека, зато во «дворе нового типа» нет привычного детского сада, до школы два километра, парковаться негде, поутру на выезд из квартала огромная пробка, а на маршрутки – очередь, как в Мавзолей. Что площадь новых студий может быть меньше, чем в осмеянных однокомнатных «хрущобах», а об уюте самого микрорайона смешно говорить, когда видишь из окна лишь соседские окна в 20 метрах.
Например, пригород Самары Кошелев вошёл в топ архитектурных «страшилок»: ряды трёхэтажных бараков в чистом поле спецы сравнивали по «изяществу» с гитлеровскими концлагерями. Но в рекламных проспектах Кошелев подаётся как «один из самых спокойных» районов Самары, потому что большинство квартир здесь берутся в ипотеку, а владельцев проверяет банк. Другой вопрос, кто купит здесь жильё на вторичном рынке через 10 лет?
И ладно бы при этом сами квартиры были высокого качества. Сегодня в стране вводится в строй жилья почти на 40% больше, чем в 2009–2010 годах. Но средняя площадь возводимых квартир уменьшается – она уже ниже 50 «квадратов». Чиновники в отчётах любят приводить другую цифру – 73 кв. метра. Но это откровенное шулерство: берут среднее значение, складывающееся из частных домов, построенных населением, и многоэтажек, где царствует ипотека.
По данным Росстата, за последние 10 лет конкретно в многоквартирных домах средняя площадь квартиры «ужалась» почти на 20%. Сейчас на рынке можно найти микрометражи в 14–15 кв. метров. Выросла и доля однокомнатных квартир в общем объёме жилищного строительства – с 33% в 2009 г. до 43% в 2022 году. В реальности разрыв ещё выше: средним метражом для двушки сегодня считается 45 «квадратов». А 10 лет назад это была норма для однокомнатной квартиры. Студии вовсе напоминают гостиничный номер класса «эконом», в который чудом встроена кухня.
Девелоперы честно признают, что население беднеет, а без субсидируемой государством ипотеки стройки давно бы встали. По словам Виталия Стадникова из Высшей школы урбанистики ВШЭ, мы сейчас не решаем жилищный вопрос, а просто латаем социальную дыру и отодвигаем проблему, которая станет очевидной через 10–15 лет: «Потому что люди, безусловно, не будут удовлетворены качеством жизни, начнёт зреть социальное недовольство. Дальше надо будет это всё сносить и перестраивать».
Мало того что власти субсидируют ипотечные программы, так они ещё и вернули советское понятие очереди на жильё. В ней стоят военные, полицейские и прочие госслужащие. По однушке положено любому повзрослевшему детдомовцу. А дарёному коню в зубы не смотрят – получив «от государства» жилплощадь на выселках вроде самарского Кошелева, «ценные сотрудники» надеются со временем её продать, добавить и «взять что-то приличное». Но не факт, что продать будет легко.
А есть ещё программы расселения аварийного и ветхого жилья, которого 10 лет назад Росстат насчитал аж 93, 9 млн «квадратов». Современные программы с бюджетным финансированием работают, как и при Брежневе: нужно построить и сдать столько-то квадратных метров, а насколько довольны новосёлы таким переселением – дело десятое. В Бабаринске (Новосибирская область) 27 жильцов аварийного дома получили квартиры в новостройке, которую через пять лет после сдачи также признали аварийной.
Квартира на шее
Социолог градостроительства Елена Чернова называет растущие на окраинах новые районы «рентополисами». Она цитирует главу крупной строительной компании: «То, что сейчас строится вокруг мегаполисов, – это катастрофа. Говорят, что это будут строить, пока это покупают. Но суррогатный алкоголь тоже производят и покупают, однако это не значит, что его нужно разрешать. Государство запретило суррогатный алкоголь и борется с ним. Так и суррогатное жильё надо запретить!»
Но государство не может запретить такую застройку – оно не субъект данного процесса.
По сути, деньги масс являются кредитом застройщику. Люди не покупают квартиры, а кредитуют застройщиков, которые обязуются вернуть долг квартирами. Роль банков второстепенна – они кладут кредиты людей в один карман, а из другого выдают аналогичную сумму застройщику. Ни в одной сфере массового производства нет ситуации, чтобы покупатель, минуя предпринимательские бизнес-структуры, напрямую платил производителю за ещё не произведённую продукцию и без профессиональных расчётов кредитных рисков.
Почему это плохо? Разве не круто отцепить посредников, которые добавляют 20–30% стоимости квартиры? Но ведь когда нам нужен хлеб, мы же не даём деньги напрямую хлеборобам. Посредники не только набивают цену, они создают новый продукт и часто берут на себя многие ваши риски.
Отчего пропал калабуховский дом в повести Булгакова «Собачье сердце»? Он пропал потому, что в октябре 1917-го домовладельца Калабухова упразднили как паразитический класс. Дома отошли к городским коммунам, после чего сразу начался квартирный кризис. Ведь домовладелец определял параметры застройки как предпринимательского проекта и противостоял снижению качества городской среды, раз от неё зависит и стоимость его недвижимости. К примеру, в центре Манхэттена, где каждый метр земли стоит миллионы долларов, никому не удаётся застроить хотя бы кусок Централ-парка, ибо тут же рухнет привлекательность построенных вокруг квартир. Россияне, заставшие СССР, ещё только доходят до этой мысли: ваши три окна и 50 «квадратов» не сделают вас счастливым, если всё остальное «не работает».
По данным «Дом. РФ», около 70% строящегося жилья в России остаётся нераспроданным из-за рекордного падения спроса. Объём непроданных новостроек достиг 42 млн «квадратов» – такого никогда в нашей истории не было. Номинально стоимость жилья в России за это время выросла на 54%, но с учётом инфляции она упала на 33%. Происходит ломка глубинного представления, что недвижимость – это самое надёжное вложение с высокой ликвидностью. Но она вполне может стать камнем на шее.