В России нет точных критериев по оценке состояния жилого фонда

Правительство намерено активнее и качественнее расселять аварийное жильё. Но на местах часто отсутствует заинтересованность: в провинции нет ни денег, ни желания софинансировать этот процесс. Никто толком не знает, сколько в России ветхого жилья (в отличие от аварийного его ещё можно капитально отремонтировать), поскольку оценки на глазок сильно гуляют, а чётких критериев так и не сформировано. Не понятно даже, как быстро будут ветшать дома, ныне аварийными не считающиеся. И не будет ли процесс появления потенциальных домов-убийц обгонять процесс расселения аварийки.

Ветхий совет

В конце 2020 г. премьер-министр Михаил Мишустин неоднократно напоминал о проблеме. Он подписал постановление о внесении изменений в порядок предоставления субсидий фонду содействия реформированию ЖКХ, который направляет финансирование в регионы. Запущен федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Минстрой разработал паспорт национального проекта «Жильё и городская среда», в котором ликвидация аварийки – одно из четырёх важнейших направлений. По словам Мишустина, около 130 тыс. россиян получили новое жильё в течение 2020 года. В ближайшие 6 лет правительство планирует расселить около 10 млн квадратов, на которых ютятся около 530 тыс. россиян. Под программу заложено более 500 млрд рублей, где 85% средств пойдут из федеральной казны.

Но оставшиеся 15%, которые должны предоставить региональные бюджеты, – серьёзный камень преткновения. Например, в Новосибирской области контрольно-счётная палата раскритиковала работу властей по расселению аварийки: дескать, людей переселяют в новые дома настолько низкого качества, что их вскоре тоже признают аварийными. В Барабинске повторно расселять людей пришлось через пять лет после того, как 27 счастливых семей справили новоселье. Аудитор КСП Валерий Алёхин отметил, что это не какой-то штучный эксцесс: «Во всех проверенных муниципальных образованиях установлены факты некачественно выполненных работ, отклонения от проектов при строительстве многоквартирных домов».

В самом Новосибирске в реестр на расселение включены 350 домов, но местные депутаты говорят, что объём аварийного фонда искусственно занижен в четыре раза. При нынешних темпах на его расселение понадобится 44 года. Зампред парламентского комитета по строительству, ЖКХ и тарифам Илья Поляков отметил, что чиновникам невыгодно вносить дом в реестр, чтобы не вешать на себя обязанности по его расселению.

Как рассказывали «АН», и в прежние годы это было одной из главных проблем. Допустим, дом разваливается на глазах. Приходит комиссия, составленная из неспециалистов, и на глазок оценивает: степень износа, например, 50%. А для признания аварийным необходимо 70%. Другая проблема: куда переселять жителей? В некоторых регионах «маневренный фонд» ещё хуже аварийного. А граждане застревают в нём годами. Или вариант не лучше: выдают на руки некую сумму, рассчитанную по странной схеме, и предлагают самому купить себе жильё на рынке. А денег этих хватит разве что на гараж.

Ещё в 2018 г. президент Путин поручил привести нормы к общему знаменателю: создать специализированный жилфонд, расширить механизмы переселения, предоставить льготную ипотеку. Но легко сказать: привести к знаменателю. Условия-то у всех регионов разные. Некоторые субъекты РФ в последние годы самостоятельно, без поддержки федерального бюджета, занимались расселением аварийного жилфонда. И Минстрой сегодня изучает этот опыт, чтобы извлечь из него смысл и разложить на рецепты. К примеру, в Московской области широко применялась выплата гражданам компенсаций, поскольку народ в Подмосковье небедный, зарабатывает в 2–3 раза больше жителей Брянской или Вологодской области и скорее сможет доплатить за приличную квартиру или взять ипотеку. А на Брянщине такая схема вряд ли сработает: зарплаты невысокие, и банки боятся давать под них ипотечный кредит.

Сахалин расселил за неполный год 25 тыс. квадратов. Тут богатый регион, бюджет которого постоянно растёт за счёт добычи нефти и газа. К тому же до 40% стоимости нового жилья компенсируется по федеральным программам развития Дальнего Востока. И Сахалин, не особо мудрствуя, строит качественное жильё и переселяет в него аварийщиков, не требуя никаких доплат. Но эта схема не годится для областей Нечерноземья, не имеющего таких финансовых возможностей.

Тем не менее во Владимирской области за 4 года ввели в эксплуатацию 52 многоэтажки, переселили почти 4 тыс. человек, потратив 1, 5 млрд рублей. По нынешним меркам это очень недорого. А куда более зажиточный Петербург за тот же период переселил куда меньше людей. Хотя часть расходов на расселение аварийного жилья возвращается в бюджет через налоги строителей, оживление кредитного рынка, роста занятости. Ведь 52 многоэтажки Владимира – это гарантированный доход для сотен фирм, занимающихся перевозками или производством арматуры. И это как раз те виды налогов, которые остаются в субъекте.

А в соседних Костроме, Твери или Ярославле усилий областных властей вообще незаметно – продолжают кивать на отсутствие средств. В Ленинградской области по первой программе в 2013– 2017 гг. расселили 927 аварийных домов общей площадью 187 тыс. кв. метров, освоили 7, 8 млрд рублей. Здесь интересный момент в том, что одним из вариантов расселения стали новые готовые деревянные дома вместо квартиры в многоэтажке. Это впечатляет: в области есть несколько районов, где цена на землю очень высока. С другой стороны, в Лужском районе сотка земли стоит 15–20 тыс. рублей, а до Петербурга час езды по новым, хорошего качества дорогам. В то же время опыт Ленобласти показал, что отдельные муниципалитеты могут программу переселения провалить, потратив деньги и не построив новых домов. И в этом тоже урок для федеральной программы: надо закладывать механизмы контроля, но не задушить в зародыше инициативу на местах.

Нулевой вариант

Одной из самых скандальных в стране стала первая программа расселения аварийных домов в Татарстане. Зато сегодняшние меры местных властей специалисты часто ставят в пример. К середине 2016 г. в республике шли суды по 51 расселяемому дому. Люди были возмущены выкупной ценой аварийки – 11 тыс. рублей за квадратный метр. И не важно, находится ли расселяемый дом на селе или в центре Казани. В нарушение ст. 32 Жилищного кодекса РФ в Татарстане не включали в размер выкупа доли в общем имуществе многоквартирного дома. Закон также требует возмещать «все убытки, причинённые собственнику помещения его изъятием», включая даже аренду другого жилья на время поиска и оформления в собственность новой квартиры, расходы на переезд и возможную упущенную выгоду!

В то время как даже в небогатых Пензенской и Омской областях аварийку выкупали по 30 тыс. рублей, зажиточный Татарстан получил из федерального бюджета более 4 млрд рублей на расселение, а сам вместо запланированных 5 млрд выделил чуть более 100 миллионов. Потом поделили имеющиеся деньги на площадь расселяемого жилья и получили 11 тыс. 22 рубля. Платить именно эту сумму «аварийщикам» закрепили не законом, не указом и не актом, а просто решением кабинета министров Татарстана. Судя по всему, под шумок попытались отжать и вполне комфортабельное жильё: например, в Альметьевске в программу расселения включили роскошные «сталинки», построенные в 1957 г. из знаменитого чупаевского камня с толщиной стен 70 сантиметров. Здания, разумеется, находились в двух минутах ходьбы от городской администрации.

Но опыт Татарстана показал всей России, что путь чиновничьего произвола при расселении – тупиковый. За ним только скандалы, суды и возмущённые граждане. И уже в 2017 г. власти Казани предложили новые схемы. Наиболее любопытная из них – переселять «трущобников», не выкупая у собственников старые квартиры, а выделяя им безвозмездно новые в домах ГЖФ. Другая схема – не давать квартиры, но повысить стоимость выкупной цены аварийного жилья с 11 до 38 тыс. рублей за квадратный метр.

Но если в Татарстане инициатива исходила от властей Казани, то в Свердловской области акцент сделали на расселение аварийки в небольших городах. Например, в 2018 г. скромный Алапаевск получил на программу 117 млн рублей, а столичный Екатеринбург – 100 миллионов. Это хороший показатель, поскольку у чиновника всегда существует соблазн расселить ветхий фонд, прежде всего стоящий на перспективной для перепродажи земле. В 9‑тысячном Волчанске уже получили жильё 200 семей. Десятками миллионов исчисляются субсидии из областного бюджета Первоуральску, Полевскому, Каменску-Уральскому, Ревде, Серову и Сысерти.

Важный момент: в ряде регионов людей заселяют в дома, сделанные «под ключ». То есть «переселенцам» не нужно сразу же влезать в долги на ремонт и сантехнику. На Сахалине новосёлы отмечают, что в новых квартирах есть межкомнатные двери, на кухне – газовая плита и собственный котёл. И даже со вкусом подобраны обои. А в Московской области из аварийных домов переселяют в энергоэффективные. Например, в Рузском городском округе строят многоквартирники с расходом электричества на 36– 45% меньше стандартного.

Однако всё это пример ложки мёда в бочке дёгтя. Например, 1980 г. в РСФСР было капитально отремонтировано 55 млн квадратов жилья, а в 1990 г. – уже только 29 миллионов. Перестроечный кризис? Трансформация экономики? Ничего подобного – чисто приоритеты власти. В 2000 г. отремонтировали лишь 3, 8 млн кв. метров, а в зажиточные нулевые годы обновляли не более 5–6 млн квадратов в год. В 2011–2016 гг. показатели упали вовсе до 3–4 млн кв. метров. После введения сбора с жильцов и создания скандально известного Фонда капремонта цифры отчётов выросли до 14 млн, но в пандемию они явно снизились.

Сколько в России ветхого и аварийного жилья – одна из великих русских тайн. С 2013 г. БТИ перестали собирать сведения о техническом состоянии домов. А после 2017 г. Росстат прекратил публиковать данные по ветхому жилью. В различных докладах цифры отличаются на порядок. Чаще всего встречаются оценки в 10 млн кв. метров аварийного и 65 млн ветхого (то есть со степенью износа более 70%) жилья. И если расселение пойдёт нынешними темпами, то к 2035 г. в России расселят 30 млн квадратов. Но общая площадь аварийки вырастет до 100 млн кв. метров.