Долёвка всё?

«Этому локомотиву увесистое такое бревно на рельсы положили», — с сарказмом говорят девелоперы. Это они об очередной попытке государства сделать долевое строительство максимально безопасным. Сначала, как полагается, покричали о «кошмар какой, обманутых дольщиках». А потом удивительно быстро этим летом приняли неожиданный закон, регулирующий «долевку». Правила игры на рынке скорректировали так, что теперь над страной стоит новый крик: «Строительную отрасль загубили!». Иркутские застройщики тоже в недоумении: законодатели умерщвляют востребованный механизм возведения жилья сознательно? Или по неосторожности, не до конца понимая, как все устроено?

Хотели, как лучше — получилось как всегда. Эта поговорка отлично описывает последствия принятого в конце июля федерального закона №218 (точное название — «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В строительном сообществе негодуют: этот документ полностью переворачивает работу отрасли, а принимали его без учета мнения застройщиков. В общем, неудивительно, что новые нормы вызвали резко отрицательную реакцию тех, кто в этом бизнесе давно и, казалось, надолго.

«В 2016 году высокопоставленные чиновники заверяли бизнес, что делают последнюю глобальную корректировку закона о долевом строительстве. Приведите свою деятельность в соответствие с новыми правилами и спокойно работайте, — рассказывает один из участников экспертного совета, организованного «АН» в середине сентября, заместитель генерального директора ОАО «ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. — И вот, проходит год, и все опять меняется, причем быстро и кардинально. Заметьте, что изначально новый закон 218-ФЗ касался компенсационного фонда. Но вдруг он в короткие сроки существенно вырос в объеме — появилась масса нелогичных требований к застройщикам. В таком виде документ в скором порядке был принят. Остается только строить догадки: либо это лоббирование чьих-то интересов, либо продуманный шаг с целью убрать долевое строительство с рынка. Полностью».

В итоге, как говорят представители строительного рынка, они оказались в таких тисках, что не понятно, кто вообще сможет строить жилье в ближайшей перспективе. Основная масса требований, заложенных в злосчастный закон, вступает в силу с 1 июля следующего года.

Закон действительно предусматривает создание системы защиты участников долевого строительства с использованием механизмов компенсационного фонда. Фонд заменит так и не оправдавшее себя страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия. И, надо признать, необходимость отчислять в фонд 1,2% от суммы каждого договора особого негатива у строителей не вызывает. Они говорят, что обеими руками «за», если это реально как-то обезопасит вложившихся в стройку граждан. Другой вопрос — хватит ли собранных со всей страны средств фонда на достройку объектов или выплату компенсаций, в том случае если обанкротятся (или попросту «кинут» своих дольщиков), скажем, две-три крупных столичных компании, вроде печально прославившегося недавно «СУ-155».

Впрочем, не расходование фонда в первую очередь печалит активно протестующих представителей строительного рынка. Для них вопрос жизни и смерти — это та спорная часть закона, что вносит поправки в 214-ФЗ. Выглядят эти поправки, мягко говоря, странно.

Кому? Зачем?

Большой протест вызывает принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». При этом теперь требуется трехлетний опыт и 10 тыс. кв. метров возведенного жилья за плечами.

По словам генерального директора ООО «УРС» Аркадия Астрахана, все это похоже на стратегию снижения предложения. Новым участникам при такой планке войти на рынок будет непросто. Объектов строить будут меньше. Угадайте, что станет с ценами? Меньше застройщиков — ниже конкуренция — дороже квадрат. Логика, возможно, такая.

Еще одно сомнительное ограничение — компаниям, практикующим «долевку», запрещается заниматься чем-то кроме возведения домов. А как быть тем, у кого в структуре предприятия есть, например, заводы по производству стройматериалов? Плодить ООО?

Наверняка серьезно скажется на рынке и такое нововведение, как обязательство иметь на счету в уполномоченном банке не менее 10% от проектной стоимости строительства. «Во внимание принимаются не активы компании, а только живые деньги на счете, — говорит Дмитрий Ружников. — Никто не учел, что на первом, даже предварительном этапе девелопер несет существенные затраты — на покупку участка, разработку проекта и т.д. Он и так по максимуму вкладывается в проект. Отвлечение средств, чтобы обеспечить эти заявленные в законе 10%, — серьезная нагрузка на застройщика. Не знаю, может быть, тем, кто работает в Москве, Санкт-Петербурге или Краснодаре, так не кажется. У меня есть ощущение, что закон под эти три города и писался, а авторы его никогда не были в регионах, не осознают местных реалий. Что неудивительно, учитывая, в какой спешке приняли закон».

Некоторые участники строительного рынка уверены: за новыми требованиями скрывается попытка помочь избранным банкам. Причем закон обязывает всех участников той или иной стройки иметь счета в одном, общем для них, финансовом учреждении.

И это далеко не полный список того, что «обязаны» и «должны» строители. А они, даже самые опытные, искренне недоумевают: зачем столько всего наворотили? И есть мнение, что даже такая «зарегулированность» долевого механизма не спасет покупателей квартир от мошенников.

Недобросовестная компания, заточенная на мошенничество, всегда найдет, как обойти закон. Достаточно вспомнить скандальные случаи в Иркутске и пригородах, когда люди называли себя обманутыми дольщиками, а на самом деле на руках у них были договоры совсем не долевого участия, а подряда, например. «Иногда люди сами идут туда, где их очевидно будут обманывать, — констатирует Ирина Бортник, заместитель генерального директора ООО «Гранд-Строй». — Покупатели несут деньги в проекты с высокой степенью риска. Убеждают себя: «Зато дешево! Подумаешь, документы не в порядке… Потому, кроме бесконечной корректировки закона, нужна еще и разъяснительная работа государства».

Пока же кажется, что государству самому не до конца разъяснили последствия свежеиспеченного 218-ФЗ. Насколько серьезно авторы закона оценили, кто уйдет с рынка, а кто останется? Кто справится с новыми условиями, а кто нет? Насколько возрастут затраты застройщиков и как изменится цена «квадрата»? Можно ли вообще будет говорить на любимые темы власть имущих — о «доступном жилье», расселении бараков, реновации городов?

Развитие застроенных территорий под большим вопросом

В Иркутске, как известно, сложился пусть непростой, но актуальный механизм государственно-частного партнерства — в рамках развития застроенных территорий. На месте старых бараков, где (простите за подробность) нужду приходилось справлять в деревянных уличных туалетах, появляются современные многоэтажки. Казалось бы, довольны все — город перевел часть своих социальных задач на предпринимателей, для тех появились участки под застройку, а люди переезжают в комфортные квартиры. Но перспективы этой схемы под большим вопросом.

«Что сейчас будет происходить? Прогноз негативный, — предполагает Галина Кузняная, еще один представитель «Нового города». — Переселение жителей из бараков шло за счет средств строительных компаний. Практика была следующей. Застройщик заходил на часть участка, переселял людей, возводил дома первой очереди, появлялась прибыль, за счет этих денег осуществлял расселение для следующего этапа работ и так далее. А сейчас вводится, на мой взгляд, чрезмерный контроль за расходованием средств дольщиков. Получается то, что поступило от продажи первой очереди, уже нельзя будет тратить на вторую и т.д. Как быть тем строителям, кто уже вошел в проекты освоения застроенных территорий? Это не одна и не две компании. В этом году были разыграны новые участки. Сомневаюсь, что они будут освоены, если закон останется в том виде, в котором мы видим его сейчас. Сил и денег расселить сразу всю площадку и приступить к строительству нет, пожалуй, ни у одного застройщика Иркутска. Каким бы мощным он ни был».

Судя по всему, не только «слабаки» и «новички», но и сильные надежные застройщики в других регионах разделяют опасения иркутского бизнеса. Национальные объединения строителей и девелоперов тоже обеспокоены перспективами рынка.

Дискуссия за дискуссией

Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат рассказал, что ведет диалог с Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и знает, что эта ассоциация совместно с другими участниками рынка готовит предложения по доработке федерального закона №218 на основе многочисленных обращений, поступающих от застройщиков.

«Необходимость решения проблем, которые вы обозначили в письме, как и многих других, отмечается всеми застройщиками. Ваше обращение и предложения будут учтены при подготовке консолидированной позиции строительного сообщества, направляемой в Совет Федерации», — ответил в письме Юрию Шкуропату исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин.

Надо сказать, что недовольство в строительных кругах действительно обострилось до такой степени, что его не смог игнорировать Совет Федерации. «Может быть, в документ понадобится внести какие-то коррективы. Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли», — заявила глава Совета Федерации Валентина Матвиенко.

9 августа нынешнего года в Совете Федерации состоялось совещание по вопросам ключевых аспектов реализации федерального закона №218, в нем наконец-то возможность высказать свою позицию получили представители строительных объединений. Во время этого совещания заместитель председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Степан Киричук (ему Матвиенко в рамках рабочей группы поручила заняться острой темой) напомнил, что цель закона о компенсационном фонде долевого строительства — исключить появление новых обманутых дольщиков (правда, в Иркутской области, например, их за последнее лет пять-десять серьезно не прибавилось). В то же время на обсуждение с застройщиками выносятся отдельные аспекты принятого законодательного акта. Необходимо «найти возможности его улучшить», сказал Степан Михайлович. Доложить о результатах проведенной работы эксперты должны не позднее 15 октября на заседании Совета Федерации.

Тем временем на сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 20 сентября появилась новость о том, что глава Минстроя Михаил Мень тоже встретился с застройщиками из 50 субъектов РФ и обсудил с ними вопросы правоприменения нового закона и возможность его корректировки. «Мы готовы поправить технические нюансы, которые могут мешать в дальнейшем работе девелоперов. Для этого нам надо получить от вас единую позицию, — заявил Михаил Мень, обратившись к застройщикам. — Все замечания и предложения, которые есть, следует собрать в один блок и выходить с консолидированным мнением».

Министр отметил, что большинство поправок вступают в силу 1 июля 2018 года. У экспертного сообщества и участников рынка жилищного строительства есть целый год для анализа изменений и перестройки под новые правила, подчеркнул глава ведомства.

В свою очередь участники строительного рынка надеются, что и законодатели используют этот «год в запасе» на то, чтобы перестроить и адаптировать закон под реалии отрасли. В союзники девелоперы зовут не только отраслевые ассоциации, но и общественные организации.

Кстати, услышать позицию строителей на экспертном совете в Иркутске пришел иркутский активист ОНФ Сергей Батукаев. В финале мероприятия он пообещал, что передаст услышанное соответствующим структурам, в том числе и в столице.

«На крайний случай (хотя я думаю, что понимание будет найдено) в ноябре состоится большая конференция ОНФ, где лидер Народного фронта (Владимир Путин — прим. ред.) выслушает, что творится в регионах, и почему те или иные законы не выполняются или, еще хуже, гробятся».

Однако, если помните, еще один представитель ОНФ, член центрального штаба Николай Николаев — еще и депутат Госдумы от Иркутской области, глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Не так давно во время визита в Иркутск он рассказывал о законе 218-ФЗ как о большом достижении комитета. На этом он настаивает до сих пор.

Как сообщает ресурс нацконтроль.рф,

Николай Николаев принял участие в пленарном заседании на тему «Защита прав граждан как одно из важнейших направлений государственной жилищной политики», где отметил, что «недавно в стране произошли важные изменения — была введена новая система регулирования рынка жилищного строительства, которая неизбежно повысит доверие к этому рынку как со стороны граждан, так и со стороны финансовых институтов, прежде всего банковской сферы». «В конце концов, через несколько лет мы придем к абсолютно цивилизованному рынку жилищного строительства и прежде всего долевого строительства», — считает депутат. Он подчеркнул, что и в дальнейшем Государственная дума продолжит предпринимать шаги по регулированию рынка жилищного строительства, по повышению его прозрачности и по ужесточению контроля за ним. «Мы открыты к диалогу и готовы слушать и воспринимать практику. Но я прошу не быть голословными при выводах о том, что новый закон приведет к сбоям или препятствиям в развитии рынка жилищного строительства», — заявил парламентарий.

По мнению редакции, застройщики отнюдь не голословны и довольно красноречиво аргументируют свою позицию. А вот хватит ли у законодателей смелости признать: «Мы переусердствовали»?