Пока власти Москвы собираются сносить вполне функциональные хрущёвки, в остальной России полно куда более острых жилищных проблем. Около одного миллиона россиян проживает в аварийном жилье. А жилищное строительство в кризис оборачивается проблемой недостроя: по данным Министерства строительства и ЖКХ, на апрель 2017 г. в 66 регионах России остаётся 743 брошенных объекта. Найти правду пострадавшим россиянам непросто: чиновники на местах почувствовали, что центр и сам рад сэкономить на подданных.
Эпоха ожидания
В ходе июньской прямой линии с президентом Путиным жительница Ижевска Анастасия Вотинцева пожаловалась на ужасные бытовые условия в доме, в котором она живёт. В 2016 г. местные власти признали дом-барак аварийным и постановили его расселить… в 2029 году! Президент возмутился и пообещал заехать в дом №33 по проезду Чапаева во время своего следующего визита в Удмуртию. Но ещё до того, как очередное чудо справедливости свершилось на Российской земле, едва Вотинцева возникла на экранах страны, к её дому рванули журналисты, представители Следственного комитета, местной прокуратуры, администрации города и Фонда капитального ремонта. В этот же день СК по Удмуртии начал доследственную проверку: например, действия городской администрации проверят по статье 293 УК РФ «Халатность». Глава Удмуртии Александр Бречалов уже пообещал переселить жителей бараков «вне зависимости от того, будет ли продолжено действие федеральной программы».
Кстати, Путин своё обещание выполнил и к Вотинцевой приехал. Женщина с тремя детьми встретила президента на пороге, рассказав, что убитую дорогу к бараку перед самым его приездом посыпали гравием.
Эксперты сразу подметили, что суть проблемы не соответствует решению. Вождь рявкнул, служаки всполошились – за чисто российским сюжетом совершенно не видно системного подхода: нормальных законов, справедливых судов, работающих институтов развития. Год назад «АН» написали о судьбе дома №25 по Павловскому шоссе в посёлке Форносово (Ленинградская область) – а воз и ныне там. Хотя ситуация в деревянном бараке 1947 г. не лучше ижевской: фундамент утонул в грунтовых водах, а в стенах огромные щели, нет ни горячей воды, ни центрального отопления. Но, для того чтобы признать дом аварийным, нужна степень износа свыше 70%, а тут всего 56%. Износ оценивала комиссия местной администрации в составе музыканта, двух учителей, торфоразработчика и сотрудника местной колонии.
За трудности с определением аварийности прячутся чиновники не только в Ленобласти. И мухлёж тут заметен невооружённым взглядом. Росстат в 2013 г. насчитал в стране 93, 9 млн кв. м ветхого и аварийного жилого фонда. Цифра дикая: в богатом Петербурге, например, возводится всего 2 млн «квадратов» нового жилья в год. Федеральный центр соорудил программу расселения ветхого и аварийного жилья на 2014–2017 гг., предусматривающую расселение более 11 млн кв. м жилья. Но во всех регионах, кроме двух, программа провалилась. В Астрахани и Саратове умудрились переселить менее 30% людей от «плана», полностью освоив выделенные деньги. Тем не менее в 2016 г. Фонд ЖКХ презентовал реестр аварийных домов по всей России: получилось 58, 6 тыс. зданий площадью 15 млн кв. м, в которых проживает более 1 млн человек. Но ведь три года назад было 93, 6 млн «квадратов» – в 6 раз больше. Кто и как «замыливает» статистику – вот на что неплохо бы бросить усилия следователей Кремлю.
Хорошо ещё, что пока не принят законопроект, предлагающий переселять жителей аварийных домов в другие регионы. Вам не нравится ваша общага в Москве? Получите взамен отличную хрущобу в Воркуте! Чиновника раздражает, что переселенцы постоянно жалуются. По данным Фонда ЖКХ, к февралю 2016 г. строительные недостатки при расселении аварийного жилья были выявлены в 1108 многоквартирных домах в 76 субъектах РФ. На качество возводимых домов поступило 1254 жалобы. Проблема недостроя выросла и вне зависимости от расселения аварийного фонда: инвестиционный климат ныне таков, что строители бросают несданные многоэтажки и бегут.
Халявы не будет
Генпрокуратура не устаёт повторять: за последние пять лет число обманутых дольщиков в России сократилось вдвое. Сегодня почти 40 тыс. граждан признаны потерпевшими, а в 2011–2012 гг. их насчитывалось до 80 тысяч. Только за 9 месяцев 2016 г. прокуроры выявили более 7 тыс. нарушений в сфере договоров о долевом строительстве жилья, возбуждено 456 уголовных дел. В Министерстве строительства и ЖКХ уверяют, что в 2016 г. восстановлены права 8, 3 тыс. дольщиков, завершены 84 проблемных объекта.
В мае депутаты Госсовета Татарстана поддержали законопроект, по которому в интересах дольщиков будут выделять землю. Правда, инициатива выглядит мутновато: некоему специализированному юрлицу таким образом помогут реализовать социально значимые проекты, а часть прибыли, если она будет, пойдёт пострадавшим. Но в Краснодарском крае ситуация ещё хуже: губернатор Вениамин Кондратьев заявил, что власть не будет помогать жильцам домов, построенных с нарушениями. Но они-то чем виноваты? Распространена ситуация: гражданин купил квартиру в строящемся доме, а потом оказывается, что застройщик что-то незаконно согласовал или без разрешения сделал. «Твои проблемы» – по сути, говорит гражданину власть. Хотя понятно, что без взяток в большом городе невозможно даже забор поставить, не говоря уже о возведении 12‑этажного самостроя. И кому эти взятки предназначались?
В Сочи горожане собирают подписи за отставку мэра Анатолия Пахомова, который, по их мнению, ничего не делает для обманутых дольщиков. В 2014 г. с ними согласился замгенпрокурора Сергей Воробьёв: дескать, нет в России другого города, где бы число обманутых дольщиков не сокращалось, а росло. За последующие три года мало что изменилось: например, дольщики ЖК «Ямайка» ждут своих квартир 9 лет и утверждают, что власть бездействует.
Оказалось, что не так-то просто дольщику хотя бы попасть в потерпевшие, число которых, согласно бравым отчётам, сокращается час от часу. Во Владивостоке есть почти готовый 20-этажный дом на улице Кипарисовой, 26, где застройщик признан банкротом, его руководитель под следствием, а стройка приостановлена. Проведена экспертиза, согласно которой половина дома – с 12-го по 20-й этаж построена с нарушениями. Кроме того, часть квартир продана по несколько раз. Власти предлагают разобрать «неправильную» часть дома и собрать её заново за счёт дольщиков, которых почему-то отказываются признавать потерпевшими.
И кто уверенно может сказать, что в похожих ситуациях не могут оказаться жители расселяемых хрущёвок. Что застройщики, осваивающие беспрецедентный бюджетный пирог ценой в 2 трлн рублей, не смогут создать надёжный административный барьер между собой и недовольными гражданами.
– Опыт работы с дольщиками и аварийщиками должен стать большим предостережением для ответственных за реновацию хрущёвок в Москве, – говорит юрист Андрей Воробьёв. – Затевается крупнейший в истории страны девелоперский проект, стоимостью в 2 триллиона рублей. С точки зрения здравого смысла мы должны наблюдать серьёзную работу над ошибками. Кто и как будет отвечать, если пятиэтажнику выделят жильё ненадлежащего качества или рыночной стоимости? Кто компенсирует ему ожидание в несколько лет, если у застройщика вдруг возникнут проблемы? Где гарантия, что власти достоят тысячи жилых домов, если они 20 лет не могут «пристроить» небоскрёб вроде столичного «Зенита», который был готов на 85%?
Опять же нельзя сказать, что власти совсем ничего не делают. Летом 2015 г. в Москве внесены поправки в законодательство, по которым застройщикам стало невыгодно затягивать сроки. Первые два года они платят за участок фиксированную сумму, которая с третьего года начнёт увеличиваться. А если объект не будет сдан за шесть лет, то владельцу придётся платить 9% от кадастровой стоимости до окончания строительства. А это о-го-го как накладно! На федеральном уровне земельный налог за неоконченное строительство повысят и продлят – соответствующий пакет законопроектов поступил в Госдуму.
Но плохо то, что эти меры не прошли серьёзного обсуждения в экспертном сообществе. Ведь ужесточение санкций против замешкавшихся застройщиков может не решить проблему недостроя, а, наоборот, её раздуть. Если на фоне убитой экономики и дорожающих кредитов бремя налогов и штрафов станет чрезмерным, у инвестора появятся дополнительные стимулы сделать ноги вместе с деньгами дольщиков. Вероятно, протесты пятиэтажников и связаны с нестабильностью всей системы: своя хрущоба тут ближе к телу.