С начала года число новостроек в крупных городах уменьшилось в разы, в результате сорваны все государственные планы по возведению жилья. Правительство опасается, что из-за этого может разразиться квартирная катастрофа. Поэтому власти разработали «План 52» - список из 52 кардинальных мер, которые должны встряхнуть строительную отрасль. Если все пойдет, как задумано, нас ждет не только резкое падение цен на недвижимость, но и земельная революция.
Деньги на ветер
Провалились надежды тех чиновников, которые были уверены, что даже в кризис люди не перестанут покупать квартиры со средней по стране ценой в 50-70 тыс. руб. за квадрат. Мечтать не вредно, но в реальности резко рухнули продажи не только готового жилья, но и гораздо более доступных новостроек. В результате в 2010 г. строители сдадут от силы 25-30 млн. кв. м новых домов, хотя планировалось вдвое больше.
Несмотря на масштаб проблемы, поначалу государство, вместо того чтобы ударить по корню зла - непомерным ценам, поступило ровно противоположным образом. В феврале 2010 г. народу пообещали, что «в целях спасения строительной отрасли» ставки по ипотеке для новостроек снизят с нынешних запредельных 18-20% годовых до 11%. На это федеральный бюджет должен выделить... 250 млрд. рублей. Программа стартует с апреля.
Это замечательно, но одним только снижением ставок проблему не решить. Более того, это может закончиться тем, что квартиры станут еще менее доступными. «Кажется, все здорово - сейчас простимулируем спрос снижением ставок, и пойдет новый строительный бум. Как бы не так! При нынешнем уровне цен спрос на квартиры расти не будет. Нет у людей таких денег, даже с ипотекой», - уверен эксперт Центра экономических и политических исследований Алексей Михайлов.
Он предсказывает, что с подобным подходом строители попадут в замкнутый круг. Цены на жилье будут расти до тех пор, пока сокращается число новостроек. А новые дома не будут строить, потому что нет спроса. В результате может начаться длительная, до 10 лет, стагнация отрасли.
Вот почему властям вдобавок к ипотечной программе понадобился «План 52». Его главная цель - резко понизить входной порог для всех, кто хочет заняться строительством жилых зданий. По идее, желающих будет - хоть отбавляй. «До недавнего времени уникальность этого бизнеса была в том, что построить объект стоимостью 3 млрд. руб., можно было, имея на руках менее 300 млн. рублей. Остальное легко давали в кредит. Поэтому отдача на вложенные средства получалась в 1000-2000%», - признается руководитель крупного строительного холдинга.
Недоступные метры
С начала кризиса цены на жилье немного опустились, но потом застыли на уровне 2008 г. и падать дальше, похоже, не собираются. В итоге жилье сейчас недоступно как никогда.
Вот показательный факт: по официальным данным Росстата, с 2000 по 2008 г. рынок недвижимости «надулся» в шесть раз - во столько выросла средняя цена квадратного метра в рублях. Независимые аналитики отмечают, что на деле подорожание было более значительным - на 800-900%. Конечно, в эти годы недвижимость дорожала по всему миру. Но наша страна в этом отношении шла впереди всех: например, в США и Европе за то же время дома выросли в цене на 50-80%, а сейчас их стоимость опустилась на уровень 2002-2003 годов. Между прочим, им даже 50%-ного подорожания хватило, чтобы породить пирамиду «мусорных» ипотечных облигаций, крах которой вызвал грандиозный коллапс мировой финансовой системы.
Кривой закон
Разумеется, чиновники прекрасно знают, насколько привлекательна строительная отрасль. Им тоже хочется в долю, поэтому сейчас, прежде чем приступить к возведению жилого дома, приходится собирать 120 различных разрешительных бумажек, обивать пороги 35 инстанций и получать 15 экспертных заключений. В итоге подготовка к началу стройки растягивается на полтора-два года, а разнообразные траты на бюрократию съедают до 70% доходов от продажи здания.
Правительство пообещало избавить строителей от этих поборов. Самая революционная мера - отмена деления земли на категории. Сейчас существует семь «типов земли» - в зависимости от назначения. Помимо сельскохозяйственного, промышленного, водного и лесного фондов есть также особо охраняемые земли, земли особого назначения и даже земли запаса. Строить многоэтажные жилые дома на них нельзя - для этого предназначены, да и то не все, только особые «земли населенных пунктов».
На них приходится 1,1% земельного фонда страны. Для сравнения: «в запасе» - 6% земли, у сельского хозяйства - 24%, «в лесах» - 65%, даже у водного фонда - 1,6%. Надо ли говорить, с какими проблемами сталкиваются строители? «Различные категории земель - никому не нужная норма. Она уходит корнями в XV-XVII века, когда были «царские», «дворянские», «церковные» и т.д. земли. Нигде в мире больше такого нет! Но чиновникам это выгодно: отсталость законов порождает огромные поборы за перевод земель из одной категории в другую», - объясняет источник в Минэкономразвития.
Он добавляет, что отмена деления земель на категории не будет означать, что можно «воткнуть» многоэтажку посреди парка, заповедника или на берегу водохранилища. Целевое использование земли сохранится, но оно будет определяться не абстрактным «назначением», а градостроительными планами и схемами территориального зонирования.
Кроме того, новый порядок решит проблему «заблокированных земель». Он вернет в оборот миллионы гектаров простаивающих угодий. Формально они предназначены для промышленных предприятий или принадлежат различным ведомствам, которые десятилетиями их не используют.
Чтобы подтолкнуть таких нерадивых собственников, в «План 52» включена еще одна норма. Если земля, находящаяся в чьей-то собственности, в том числе - государственной, - не используется, с нее придется платить повышенный налог. С каждым годом ставка будет расти. Это заставит местные власти избавиться от простаивающих угодий, и они попадут в хозяйственный оборот.
«План 52»
Так что с землей станет проще. Но это только малая часть плана по облегчению жизни строителей. Новый пакет законов ударит буквально по всем «взяткоемким» направлениям. Например, должно резко подешеветь подключение новых домов к городским коммуникациям. Не секрет, что в крупных городах местные энергетические, тепловые и пр. монополии дерут за это три шкуры - цена доходит до сотен тысяч рублей с одной квартиры. Разумеется, строители перекладывают эти расходы на покупателей.
Будем надеяться, что этот «коммунальный беспредел» прекратится. Государство обещает установить типовые тарифы на все услуги по подключению новостроек к инфраструктурным сетям. Расценки будет утверждать правительство, и это будут не нынешние сотни тысяч, а несколько тысяч рублей. Брать какую-либо дополнительную плату за подключение запретят.
Наконец, новые законы крепко ударят по рукам местных чиновников, которые годами затягивают строительные согласования в расчете на щедрую «стимуляцию». Оформление строительных документов радикально упростят, количество согласований сократится в несколько раз. Вдобавок под угрозой крупных штрафов чиновников обяжут оформлять строительные согласования в срок не более полугода.
В общем, читаешь эти замечательные планы, и душа радуется. Неужели у нас наконец появится человеческий рынок жилья? Шансы на это есть: правительство жестко потребовало, чтобы «План 52» был воплощен в жизнь с ураганной скоростью. Все полсотни поправок к законам обещают принять в течение нынешнего года, а в следующем году новые правила вступят в силу.