Ипотека в России напоминает минное поле. Куда ни ступи – всюду таится скрытая опасность. Брать огромный кредит на длительный срок – это всегда гигантский риск. Вдобавок банки «заложили» в договоры множество хитрых оговорок. При желании они позволяют вертеть заемщиком как заблагорассудится. Но, видимо, и этого финансистам показалось мало. С нового года они «ввели в строй» сразу несколько новых «ипотечных ловушек». Как их распознать? И существует ли вообще безопасная тропка через это «поле»?
«Золотые горы»
Не взять ли кредит на квартиру? Во-первых, прежде чем задуматься об этом, не помешает уяснить простое правило. Ипотека ни в коем случае не делает жилье более доступным. Напротив, она превращает и без того дорогие квадратные метры в очень дорогие. У ипотеки есть только один плюс. Она позволяет получить деньги на покупку жилья «здесь и сейчас». Но взамен собственник в конечном счете расстанется с суммой, которой хватило бы на покупку двух, а то и трех аналогичных квартир…
Во-вторых. Прежде чем занимать на квартиру, прикиньте, сколько вы зарабатываете за год. А затем поделите цену жилья на эту сумму. Если оно стоит менее 3–5 ваших полных годовых заработков, об ипотеке стоит задуматься всерьез. Но в противном случае лучше о ней забыть.
Подумайте сами. Предположим, за квартиру нужно отдать 7–10 годовых доходов. Ипотека неизбежно ведет к 2–3-кратному увеличению этой суммы. Значит, ради жилья придется расстаться со всей зарплатой за… 14–30 лет. При таком раскладе об ипотеке нечего и думать.
Но размышлять о ней приходится. У многих семей просто нет иного выхода. Банки охотно подставляют нуждающимся свое плечо. При этом они не забывают о выгоде. Важно знать: по мировым меркам российская ипотека обходится невероятно дорого. Вдобавок к огромной переплате заемщиков ожидает гигантская нервотрепка. Сначала психика окажется под ударом в процессе подачи документов, а затем при подборе и оформлении квартиры.
В-третьих, ипотечный договор содержит невероятное количество юридических «закорючек». Например, некоторые банки оставляют за собой право в любой момент потребовать досрочный возврат кредита. Срок дают – пять дней. Порой банк в договоре оставляет за собой право на «изменение процентной ставки». Эта оговорка позволяет не только понизить, но и повысить ставку. Имейте в виду. Когда берешь большой кредит на 10–25 лет, даже дополнительные 0,5% годовых в итоге превращаются в «золотые горы».
Экзотика
Эти банковские хитрости известны давно. А вот недавние ипотечные новации клиенты банков еще не успели опробовать на собственной шкуре. «АН» постарались упредить события.
Самая впечатляющая «новинка» – ипотечные кредиты в «экзотических» валютах. Со стороны такие предложения кажутся очень выгодными. Обычная ипотека в рублях или долларах обходится в 10–14% годовых. На этом фоне кажется, что займы в швейцарских франках, появившиеся в ассортименте некоторых банков, – настоящий подарок. За них просят 8–9% годовых. Еще привлекательнее выглядят кредиты в японских йенах – их выдают под 6–7% годовых.
В чем тут хитрость? Главная ловушка – потери при «конвертации» (обмене) валют. В договоре сказано, что возвращать заем нужно в рублях по внутреннему курсу банка. При этом для йен и франков разницу между покупкой и продажей всегда устанавливают гораздо выше, чем для доллара или евро. Переплата может достигать 5%. Иными словами, возвращая «экзотический» кредит, вы дополнительно подарите банку 20-ю его часть.
Следующая опасность – непредсказуемость курсов франка и йены. Начальник отдела анализа долговых обязательств «Ренессанс капитала» Алексей Моисеев напоминает, что только за последние полгода японская валюта укрепилась по отношению к доллару на 13%. К тому же йена обожает резкие скачки. Десять лет назад за доллар давали менее 80 йен. Сейчас зеленый стоит около 150 йен. Представьте, что за время выплаты ипотеки японская валюта пойдет в обратную сторону и укрепится в два раза…
Есть и третья ловушка. Низкие ипотечные проценты грозят… высокими налогами. За это надо благодарить российское законодательство. Критическая отметка – 9% годовых. По закону банк может выдавать кредиты и дешевле 9%. Но государство полагает, что в этом случае заемщик получает дополнительную «выгоду». Поэтому с разницы придется заплатить налог в 35%.
На практике это выглядит так. Представим, что банк одолжил вам 1 млн. руб. не под 9, а под 6% годовых. Значит, ежегодно вы «экономите» 30 тыс. руб. процентных платежей. С них нужно заплатить около 10 тыс. руб. налога. Таким образом, экономия на «дешевом» кредите получится уже далеко не такой существенной, какой казалась вначале…
Опасный заплыв
Другая новинка еще опаснее. Это ипотечный кредит с «плавающим» процентом. Клиентов завлекают обещаниями, что с каждым годом они будут платить все меньше и меньше. Как это работает?
«Плавающий» кредит состоит из двух частей. Во-первых, это процентная ставка на рынке межбанковского кредитования. Это тот процент, под который деньги занимает сам банк, выдающий вам ипотеку. К этой ставке он приплюсовывает свой «барыш». В мировой практике прибавка обычно не превышает 3%. Но в России банки нередко накидывают и по 5%.
Ипотека не делает жилье более доступным. Напротив, она превращает и без того дорогие квадратные метры в очень дорогие.
В чем выгода клиента? Если инфляция пойдет на спад, «межбанковский» процент снизится. Значит, упадет и общая стоимость ипотечного кредита. В теории он может оказаться ниже, чем «фиксированная» ставка классической ипотеки. Но может получиться и наоборот.
В России о подводных камнях этой схемы почти никто не догадывается. А вот на Западе негативного опыта предостаточно. Именно на «плавающей» ипотеке погорели сотни тысяч американцев, набравших такие кредиты. Размер ежемесячных платежей для них в одночасье увеличился в 2–3 раза! В США «плавающий» процент зависит от ставки Федеральной резервной системы. За полгода он подскочил с 1 до 5%. В результате резко подорожали и сами кредиты. Люди, платившие по 1 тыс. долл. в месяц, с удивлением узнали, что отныне они должны ежемесячно перечислять банку… по 2,5 тыс. долларов. Многим пришлось отказаться от жилья.
Остается надеяться, что в России эта история не повторится. Хотя в конце прошлого года ипотечные кредиты подорожали, а условия их выдачи ужесточились банки попытались подсластить пилюлю, придумав нынешние «новинки». Только «сахар» у них вышел с «горечью».