Российское ЖКХ на пороге «светлого» будущего. Правительство РФ обсуждает возможность прощения долгов коммунальным предприятиям на сумму в 340 млрд. рублей. Вдохнет ли это новую жизнь в нашу коммуналку? Станут ли от этого тарифы ниже, а подъезды чище? Что происходит с процессом создания товариществ собственников жилья? Об этом рассказывает генеральный директор Института экономики города Александр ПУЗАНОВ.
Долги копились 15 лет. По сути, государство и коммунальщики играли друг с другом в прятки. Чиновники давали денег заведомо меньше, чем нужно, а вторые – делали вид, что этого хватает. Со временем долги нарастали, как снежный ком. В некоем смысле государство прощает долги само себе.
– А поможет ли это решить проблемы ЖКХ?
– Можно спорить сколько угодно, правильно это или нет, но долги все равно придется прощать. Другого выхода нет. Ситуация безнадежная, как с задолженностью какой-нибудь африканской страны.
Кроме того, пока не произведена санация, частный бизнес в ЖКХ не придет. Никто не захочет брать в управление объект, на котором висят огромные и к тому же чужие финансовые обязательства.
-А как это отразится на наших квитанциях? Если долги спишут, уменьшатся ли коммунальные платежи?
– Они друг с другом никак не связаны. Долги ЖКХ и проценты по ним не входят в суммы, которые вы видите в платежке. Это касается только отношений государства и коммунальщиков, а не простых потребителей.
– В прошлом году жильцам пришлось много поразмышлять о выборе управляющей компании, которая будет обслуживать дом, и создании ТСЖ. Думали-думали, но так и не надумали. Депутатам пришлось дать отсрочку людям на год и отложить момент выбора до 1 января 2008 года. Как вы оцениваете процесс создания ТСЖ?
– Он идет медленно. Но, думаю, скоро будет достигнута критическая масса, после чего все пойдет гораздо интенсивнее.
Кстати, люди неправильно истолковывают срок, установленный законом. Не обязательно создавать до 1 января 2008 года ТСЖ. Вы можете сделать это и через 10 лет. Просто до этого времени нужно выбрать управляющую компанию, иначе это сделает за жильцов муниципалитет.
– Тем не менее в ТСЖ уже каждый десятый дом.
– Эти ТСЖ образованы в основном за счет новостроек. У тех, кто покупает дорогие квартиры, изначально голова работает в другом направлении. Они заплатили очень большие деньги, и, когда видят в подъезде плохой ремонт или валяющиеся окурки, это их возмущает. Помимо прочего, плохое состояние дома снижает рыночную стоимость их квартиры.
Каждый год по отношению ко всему объему жилищного фонда в России вводится 1,5–2% нового жилья. Что-то идет на социальные дома, но 1% – это рыночные продажи. Вот за 10 лет мы и получили 10% домов в товариществах. Что касается старого фонда, дома из него действительно пополняют сообщество ТСЖ в очень незначительной степени.
Каждый десятый дом находится в собственности ТСЖ. Значит, есть на что смотреть и что сравнивать. Новая система должна победить старую, показывая, что работает лучше
– Другая ловушка. ДЭЗ преобразуется в управляющую компанию, муниципалитет проводит конкурс «для своих», и обслуживание домов остается все за тем же сантехником «дядей Васей». Часто ли встречается такая ситуация, и как с этим бороться?
– Там, где жители не созрели, конкурсы будут выигрывать нынешние ДЭЗы, и меняться ничего не будет. Но, по нашим оценкам, 5–7% жителей выберут управляющую компанию самостоятельно, отказавшись от услуг той, что навязана муниципалитетом. Значит, в каждом квартале появится дом, на который можно будет смотреть и сравнивать. Точно так же, как при советской власти, кооперативный дом можно было распознать издали – разница с остальными бросалась в глаза. Новая система должна победить старую, показывая, что работает лучше.
Сейчас ДЭЗы не видят потребностей каждого конкретного дома. У одного прохудилась крыша, у другого – заплесневел подвал. Но, если в плановом ремонте значится «покраска стен подъезда», деньги потратят на нее и ни на что другое. Должно быть иначе. Когда нуждается в ремонте крыша, то и тратить деньги надо на нее, а не на покраску подъездов.
– Тарифы при ТСЖ будут выше?
– Вовсе не обязательно. Коммунальные услуги – газ, вода, и т.д. – оплачиваются по установленным тарифам. А вот стоимость ремонта и содержания жилья может отличаться. На собрании ТСЖ собственники могут проголосовать за более высокий уровень обслуживания, и это потребует дополнительной платы. Хотим, чтобы в подъезде поливали цветы или чтобы была консьержка, – будем доплачивать. Но если мы хотим тот же набор услуг, который получают от ДЭЗа в муниципальном доме, это может стоить и дешевле. Если есть конкуренция, кто-то согласится работать за меньшие деньги. Проблема в том, что сейчас муниципалитеты с крайней неохотой дают ТСЖ бюджетные субсидии, на которые товарищества имеют право по закону. Это создает неравные условия конкуренции.
– Распространено мнение, что, создав ТСЖ, придется платить больше, поскольку у ДЭЗа аппарат – 10 человек, а обслуживает он 100 домов. Расходы каждого дома на содержание бюрократического аппарата невелики. А у ТСЖ – всего один дом, а «бюрократия» та же, и обойдется она гораздо дороже.
– Это не так. ТСЖ – собрание жильцов, весь его «аппарат» – бухгалтер и председатель. Надо понимать, что основная задача товарищества – правильно выстроить отношения с профессиональной управляющей компанией, которая, в свою очередь, обслуживает далеко не один дом. Конечно, по закону ТСЖ может полностью взять управление домом на себя, тогда потребуется нанимать и другой персонал. Но такие ситуации – исключение.
– Хотя тарифы на коммуналку растут на 20–30% в год, считается, что мы очень мало платим за обслуживание жилья. Но, например, электричество у нас стоит столько же, сколько в США, не говоря уже о бензине, который дороже. Может быть, маленькая плата за квартиры – тоже миф?
– Население практически полностью оплачивает все текущие издержки, связанные с содержанием жилья и предоставлением коммунальных услуг. Но за обновление дома люди не платят. Проще говоря, нет механизма, который бы обеспечивал накопление средств, на которые можно сделать ремонт, когда через 20 или, скажем, 50 лет дом придет в негодность.
– Но ведь расходы на капремонт включены в квитанцию, которую жильцы оплачивают каждый месяц?
– Вопрос очень политизирован. С одной стороны, боялись сказать правду, с другой – не было денег. Истина в том, что плата за капремонт в течение последних 15 лет то появлялась, то исчезала. Сейчас она, во-первых, есть не везде в России. Во-вторых, как правило, включена только часть требуемых средств. При том что существуют дома, в которых капремонт нужно делать уже сейчас.
– А когда она появлялась, куда шли деньги?
– Хорошо бы спросить у тех, кто ее получал. Она была у ЖЭКов, средства собирались со всех, но шли, скорее всего, на ремонт какого-то одного дома.
Объем обязательств по капремонту – порядка пяти триллионов рублей. Он сравним с ВВП и почти равен всем прошлогодним доходам российского бюджета. Если государство заплатит эти деньги – оно разорится. Это нереально сделать ни за год, ни за 10 лет. Почему в этом направлении не делается внятных шагов? Очень не хочется никому признавать себя банкротом. В каком-то смысле данная ситуация – аналог того, что произошло со сгоревшими вкладами Сбербанка.
– Есть ли выход?
– Безусловно. Государство должно помочь. Очевидно, что заплатить 10–100 тыс. долл. за капремонт под силу далеко не каждой семье. Но важно, чтобы это не была игра в одни ворота. Федеральный бюджет принимает свою программу капитального ремонта, она софинансируется региональным бюджетом, у которого тоже есть такая программа. Третий эшелон – муниципалитет, представитель которого приходит на собрание и говорит: «Мы готовы собрать для вас деньги на ремонт из этих трех источников, но что-то должны добавить и сами жильцы». Пусть это будет символическая сумма, но хоть что-то должны заплатить и сами владельцы квартир.
Начнется некий торг. Может быть, власть будет вести его не с лучшей позиции – позиции проштрафившегося должника, но тем не менее всегда можно будет найти сколько-то домов в городе, которые на эти условия согласятся. А дальше начнет работать уже механизм сравнений и сопоставлений. Ведь когда человек заплатил за ремонт свои деньги, он начнет относиться к жилью по-другому. Соседи увидят, как живут в этом доме и, может быть, сами захотят сделать у себя то же самое.