Стройка в новых условиях: адаптироваться сложно, но возможно

«Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат заявил, что организация потеряла семь компаний. Не удивлюсь, если к концу 2020 года на региональном рынке вообще останется всего семь-восемь застройщиков, — говорит Антон Красноштанов, директор ООО ФСК «ДомСтрой». — Выживут опытные компании, те, у кого есть финансовая «подушка безопасности», кому удаётся работать, несмотря на изменившиеся экономические условия и не совсем благоприятные для бизнеса законотворческие инициативы». Редакция еженедельника «Аргументы недели» в рамках спецпроекта «Экспертный совет» разбиралась в текущей ситуации и пыталась оценить перспективы развития (или, скорее, рецессии) строительной отрасли. Своим опытом адаптации к новой реальности поделились представители ФСК «ДомСтрой» — директор Антон Красноштанов, коммерческий директор, депутат Иркутской городской думы Светлана Кузнецова и директор по маркетингу Стелла Маркова.

В самом начале актуального разговора бессменный ведущий «Экспертного совета» Игорь Альтер напомнил, что правительство РФ поддержало отказ от долевого строительства. В «переходный период» с 2016 по 2020 годы продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика. А с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет и вовсе запрещена.

Схема «долёвки» была, конечно, высокорисковой, но зато самой выгодной для покупателей. Не секрет, что на этапе котлована квартира стоит существенно дешевле, чем готовая. Потому «долёвка» была востребованна, поддерживала отрасль, наряду с ипотекой помогая жилищному строительству оставаться на плаву. Впрочем, кризис внёс свои коррективы — платёжеспособный спрос упал, а материалы, наоборот, взлетели в цене. Далеко не все застройщики выдержали этот удар.

«Действительно, арматура за год подорожала процентов на пятьдесят, — подтверждает Антон Красноштанов. — Да всё на самом деле подорожало. Не только материалы, но и работы. Стоимость проектирования тоже выросла. Тем не менее мы цены на квартиры долго держали на уровне прошлого года. При этом продажи квартир упали». Разрыв между желанием приобрести собственное жильё и реальными возможностями населения увеличился.

Реакция строителей на снижение спроса вполне логична: большинство компаний не планирует приступать к новым объектам, завершает те, что уже начаты. В перспективе объемы ввода жилья, скорее всего, будут снижаться. Это притом, что правительство всё время говорит: нужно строить больше, качественнее и дешевле. Вот только законы принимаются такие, что строительный сектор, являющийся локомотивом экономики, начинает тормозить ещё сильнее.

«В конце 1980-х трест «Иркутскжилстрой» сдавал по 1—1,5 кв. м жилья на человека, — вспомнил Игорь Альтер. — Сегодня мы недотягиваем и до половины этого показателя. А что будет с жилищным строительством через год, два, пять лет?» Кризис, санкции плюс новые правила, заложенные в федеральный закон, поставили строителей на грань выживания.

Директор ФСК «ДомСтрой» не отрицает: ситуация в отрасли сложная, новые правила росту вряд ли будут способствовать. Рынок явно «просядет», а цены подскочат, ведь застройщикам придётся привлекать коммерческие кредиты. Банки в свою очередь относят строительные компании к категории заёмщиков с высокими рисками, поэтому кредиты им выдают по высокой ставке. «Застройщику заём обойдется процента на четыре дороже, чем, например, компании, которая торгует продуктами, — объяснил Антон Красноштанов. — Логично, что стоимость квадратного метра жилья вырастет. На сколько? Пока сложно делать прогнозы».

Участники «Экспертного совета» понимают, что намерения у государства были благие — защитить граждан от недобросовестных или неопытных застройщиков, которые могут собрать средства, а объект до конца так и не довести. Безопасность, как говорится, превыше всего. Вот только лучше бы найти какую-то золотую середину — чтобы и людям было хорошо, и бизнес не страдал.

Однако ФСК «ДомСтрой» — одна из тех немногих компаний, которые чувствуют себя уверенно, несмотря на все законотворческие инсинуации, и вполне готовы работать по новому закону. Опыт и накопленные ресурсы позволяют гарантированно строить жильё. «Мы и сегодня на нашем основном объекте, в 8-м микрорайоне в Ново-Ленино, продаём только готовое жилье, — рассказывает коммерческий директор компании Светлана Кузнецова. — Возводили блок-секции по 16 этажей и не выпускали квартиры на рынок, пока не достроим объект. Вопрос в том, как много в Иркутске компаний, которые могут себе позволить так работать?» Потому, по прогнозам экспертов, со временем число активных игроков на строительном рынке будет сокращаться. Но даже тем, кто останется, реализовать построенное будет не так-то просто.

Ипотека не панацея

В какой-то мере поддерживать продажи жилья помогает ипотека — популярный во всём мире финансовый инструмент. Вот только ставки в Европе и США сильно отличаются от российских. «Ставку в 12% на фоне падающих доходов населения сложно назвать льготной, ипотечной, — отметил Антон Красноштанов. — Это обычный кредит. Нужно искать способы снижения ставки. Тогда люди перестанут называть ипотеку «кабалой» и значительно больше молодых семей сможет позволить себе жить отдельно от родителей, в новой собственной квартире».

Пока же цифры не вдохновляющие. «В прошлом году расходы на ипотеку в бюджете средней российской семьи достигли планки в 30%», — привёл данные аналитики Игорь Альтер.

Минус сети

Тем не менее строить доступное жильё, по мнению участников «Экспертного совета», сегодня всё-таки возможно. Правда, под него нужно выделять участки, полностью обеспеченные инженерной инфраструктурой. «Сегодня инженерные сети в структуре себестоимости «квадрата» занимают весомую долю, — сообщила Светлана Кузнецова. — Если государство примет эту нагрузку на себя, наша компания готова строить квартиры с отделкой и продавать их по цене 33 тысячи за квадратный метр».

В Иркутской области Фонд РЖС, говоря о доступности жилья, часто предлагал застройщикам земли в «чистом поле». Были проекты по Байкальскому, Голоустненскому трактам. Однако, по мнению Антона Красноштанова, стоит посмотреть в сторону Ангарска. Этот вариант расширения жилой застройки близ Иркутска видится эксперту более привлекательным и оправданным с экономической точки зрения. Там прокладка сетей не будет такой проблематичной и дорогой, как на Байкальском тракте, и сложностей, связанных с близостью к Байкалу, можно избежать.

К слову сказать, у ФСК «ДомСтрой» есть опыт комплексного развития земель, выделенных Фондом РЖС. Совместно с партнёром компания строит микрорайон Современник на участке общей площадью 31 га рядом с посёлком Дзержинск. В общей сложности в Современнике планируется возвести более 90 тыс. кв. м жилья. Работы начались в 2014 году, и первая очередь уже сдана. Получилось качественно, комфортно и недорого.

Но компании пришлось за свой счет проводить канализацию и водопровод. Тянули 16 километров сетей. Вышло, конечно, затратно. Далеко не каждый застройщик может взять на себя такие обязательства, а потом ещё и справиться с ними. В этом году стало известно, что некоторые другие поселки в Иркутском районе, в частности на Байкальском тракте, так и не удается подключить к сетям «Водоканала», стройка встала. Так что инфраструктурный вопрос для отрасли один из самых больных. Даже за городом потенциальный покупатель хочет жить с городским комфортом.

«И наверняка мечтает приобрести квартиру с чистовой отделкой, — предположила по ходу дискуссии Валентина Толстова, генеральный директор ИД «Восточная Сибирь». — Ведь бюджет на новую квартиру у массового покупателя со средним достатком, как правило, ограничен. Не секрет, что молодые семьи часто даже самую необходимую мебель не сразу могут себе позволить. Год-два даже спят на полу, на матрасе».

Купил и заехал?

С одной стороны, затраты на чистовую отделку для застройщика — дополнительная нагрузка, а в кризис все оптимизируются. С другой стороны, такое предложение может стимулировать спрос.

«Отдел продаж часто выходит с такой идеей — сдавать квартиры в чистовой отделке, — рассказал Антон Красноштанов. — Мы просчитывали. Для застройщика удорожание будет небольшим. Учтите, что мы сейчас и так сдаём жильё в получистовой отделке: есть стяжка, проведена электрика, застеклён балкон, установлены счётчики на холодную и горячую воду, радиаторы, входная металлическая дверь. Вопрос в другом. По-моему, у покупателя должен быть выбор. Застройщик для чистовой отделки выберет российские материалы, а, возможно, сам хозяин квартиры мог бы себе позволить импортные. Здесь всё очень индивидуально. Потому мы сейчас запускаем немного другое, но тоже очень интересное предложение. Готовы бесплатно оштукатурить в квартирах стены, сделать натяжной потолок. Подрядчиков уже выбираем. Но это будет делаться не в каждой квартире, а по согласованию с покупателем. Повторюсь, уровень запросов у всех разный. Для кого-то чистовая отделка (пусть даже самая простая, но качественная) — это действительно аргумент».

Рынок в поисках новых форматов

Участники «Экспертного совета» вспомнили ещё один «аргумент», который компания «ДомСтрой» использовала в маркетинговой стратегии микрорайона Современник. Иркутян заинтриговала реклама нового, модного жилья в формате лофт, где упоминались потолки до 4,7 м. Подстегнуло ли это спрос?

Да. По словам маркетолога компании «ДомСтрой», оригинальное предложение увеличило интерес к объекту. «Лофт — это стильно, — прокомментировала Стелла Маркова. — Мы предложили покупателям сделать квартиры на верхних этажах двухуровневыми за счет более высокого, наклонного потолка. С дизайн-проектами помогали. А цена «квадрата» была не выше стандартной по Современнику. В итоге лофты оказались востребованны среди творческой молодежи, у людей креативных профессий. Квартиры оригинального формата сейчас активно бронируются уже в следующей очереди строительства».

Но не только в лофтах «ДомСтрой» оказался первым. На предстоящей «Ярмарке недвижимости» компания снова готова удивить горожан, приезжих студентов и коллег: она выходит на рынок аренды жилья с уникальным для Иркутска предложением — у неё уже готов так называемый доходный дом. Эта тема в последнее время часто поднималась с высоких трибун: строительство цивилизованного, комфортного арендного жилья как альтернатива теневому рынку. А «ДомСтрой» взял и реализовал такой уникальный проект. Чем не антикризисное решение?

Доходный дом: уже в Иркутске!

Абсолютно новый доходный дом «Союз» расположен в одноименном микрорайоне. Это две блок-секции по 12 этажей. Внаём сдаётся 176 квартир и номеров гостиничного типа с улучшенной планировкой, полностью подготовленных для проживания, — преимущественно однокомнатных, а также «двушки» и «трёшки».

Всё жильё будет укомплектовано сантехникой, мебелью и бытовой техникой. Для особо требовательных гостей есть номера люкс. В комплексе функционирует круглосуточная охранная система. На каждом этаже будет дежурить консьерж, убираться в номерах поручат горничным.

В жилом комплексе предусмотрены две сауны, хамам, бильярд на пять столов, бар, конференц-зал, административный этаж и ресторан со шведской линией.

При этом стоимость аренды квартир представители ФСК «ДомСтрой» пообещали держать на 15—20% ниже среднерыночной в этом районе Иркутска. Потому в качестве целевой аудитории вполне можно рассматривать и студентов. Вузов недалеко от «Союза» предостаточно. Заключать договоры с арендаторами компания планирует уже в ноябре. Уверены: спрос будет.

«Это очень сильный проект, — говорит Антон Красноштанов. — Для нас он был непростым, мы в кризис его начинали и справились. Если сумели эту идею сейчас реализовать, то нам никакой 2020 год не страшен. А кризис? Он останется позади — сильнейшие компании выстоят. И к законам мы адаптируемся. Важно не опускать руки и искать решения, которые будут отвечать потребностям населения и реалиям времени».