Проблема жилья в стране – одна из самых острых и касается большинства россиян напрямую. О её масштабах и способах решения рассказывает Инна ШНЕЙДЕРМАН, кандидат экономических наук, заведующая лабораторией проблем жилищного и имущественного обеспечения Института социально-экономических проблем народонаселения РАН.
Диагноз
– Насколько доступно или, точнее, насколько недоступно жильё в России?
– Сначала договоримся о терминах. Я, как и наш ведущий научный сотрудник, кандидат экономических наук Надежда Ноздрина, исхожу из показателя «коэффициент доступности жилья». Он равен количеству лет, за которое семья из трёх человек смогла бы накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м, если бы ни на что больше не тратилась. Согласно международной классификации, жильё считается «доступным» при коэффициенте 3 года (на практике это означает, что среднестатистическая семья может приобрести квартиру не более чем за 10 лет, выплачивая за неё в год не более трети своего дохода). При коэффициенте от 3 до 4 лет жильё считается «не очень доступным», при коэффициенте от 4 до 5 – «приобретение жилья серьёзно осложнено», при коэффициенте выше 5 лет – «жильё существенно недоступно».
Средний коэффициент по России – 3,9 года. По Центральной России – 4,6, по Северо-Западному ФО – 4,5, по Южному ФО – 3,9, по Северо-Кавказскому ФО – 2,9, по Приволжскому ФО – 3,3, по Уральскому ФО – 2,9, по Сибирскому – 3,6, по Дальневосточному – 3,5 года. Таким образом, если рассматривать средние цифры по федеральным округам, жильё доступно только в двух из них. По Москве мы располагаем более подробными цифрами – с разбитием населения на десять равных групп в зависимости от возрастания денежного дохода. Для первой группы москвичей, наименее состоятельной, коэффициент составляет 45,4 года. Жильё в столице доступно только для двух последних групп с наиболее высоким уровнем доходов.
– Какова потребность россиян в жилье? Собственно, насколько велика проблема?
– Обеспеченность населения жильём в стране низкая, как в больших городах, так и в малых. Стандарт ООН – 30 кв. м общей площади на человека. Сопоставьте эту цифру с российскими реалиями. На одного россиянина приходится в среднем 23,4 кв. м (в городской местности – 22,9, в сельской – 24,7). Для сравнения: в США – 70 кв. м, в крупнейших городах ЕС – 30–40 кв. метров.
Согласно выборочным статистическим исследованиям, только 30,3% российских домохозяйств располагают площадью более 30 кв. м на человека. 9,9% – от 25 до 30 кв. м. Соответственно, остальные 59,8% домохозяйств – менее 25 кв. м на человека. Причём 3% домохозяйств имеют менее 9 кв. метров. Эти 3% населения государство признаёт нуждающимися в улучшении жилищных условий (всего, согласно Росстату, в очереди на жильё сейчас числится около 5% всех российских семей). Отстояв в очереди, семья из трёх и более человек получает от государства в социальный наём (с возможностью последующей приватизации) квартиру по социальной норме – 18 кв. м на человека. Очередь по времени занимает около 20 лет.
– Как решать проблему? С помощью ипотеки?
– Ипотечный кредит мог бы быть эффективным средством, если бы выдавался под адекватный процент, а не под 14% (в США этот процент варьируется от 2 до 6). Можно сколько угодно оправдывать непосильный кредит тем, что у нас нет дешёвых длинных денег, но легче от этих объяснений никому не станет.
Рецепт
– Что вы предлагаете?
– Строить арендные дома.
– Человек мечтает стать собственником жилья, а вы предлагаете ему аренду?
– Совершенно верно. Ваше удивление показательно – такое уж в России установилось мышление, тогда как на Западе ситуация иная. В среднем по России 84,6% жилого фонда находится в собственности граждан. На Западе вы такое редко встретите. В этом отношении к нам ближе всех Испания: там жильём владеют 85,5% домохозяйств. В Италии – 72,5%, в Англии и Бельгии – 70,5%, в США – 68,2%, во Франции – 62,5%, в Германии – 40%. Оговоримся: в отдельных мегаполисах, к примеру в Берлине, жильём владеют до 90% горожан. А если вести речь об относительно бедных семьях, то они владеют жильём особенно редко (например, в Германии среди менее обеспеченных семей всего 28% имеют жильё в собственности, в Швеции – 36%, в Финляндии – 42%).
Дело вот в чём. Когда в начале 1990-х россияне потеряли деньги в ходе реформ, государство решило это «компенсировать». И дало людям возможность бесплатно получить в собственность (приватизировать) то жильё, в котором они проживали. Из-за этого наши граждане привыкли думать, что единственный приемлемый вариант в жизни – быть собственником жилья. Необходимо переориентировать граждан, и это важная задача, стоящая сейчас перед обществом.
– Зачем строить арендные дома, если многие россияне и так арендуют жильё?
– Во-первых, мы предлагаем строить не только коммерческие арендные дома, но и социальные, где малоимущие могли бы снимать квартиры по низким ценам (кстати, в Европе государство дотирует малоимущим аренду жилья, чтобы она не превышала 30% от их дохода).
Во-вторых, в нынешней ситуации съёмщик зачастую бесправен. В любой момент собственник съёмной квартиры может выселить жильца. Взвинтить стоимость аренды. Запретить отремонтировать жильё так, как хочется жильцу. Собственно, эти-то обстоятельства и мешают съёмщику воспринимать съёмную квартиру как свою. А в предложенном нами варианте всё наоборот. Никто не сможет выгнать вас из квартиры, которую вы арендуете. Никто не поднимет стоимость аренды выше оговорённой заранее. Никто не запретит вам сделать такой ремонт, какой вы хотите. Де-факто это будет ваше жильё. С той лишь оговоркой, что вы не сможете его монетизировать, то есть продать или сдать в аренду. Именно так обстояли дела в СССР. Граждане снимали квартиры у государства и при этом воспринимали их как свою собственность.
В-третьих, государство сегодня теряет огромную сумму денег из-за того, что собственники сдают свои квартиры нелегально и не платят налоги. Подсчитать эту сумму нельзя, поскольку число съёмщиков и арендодателей неизвестно и не может быть известно. Бороться с «чёрным» съёмом нереально: доказать факт аренды можно только в том случае, если его признает съёмщик.
– Реализованы ли где-нибудь ваши предложения?
– Частично. Самый известный пример – столичный регион. Ещё в 2008 году здесь была принята концепция строительства разветвлённой сети арендных домов – для предоставления квартир в наём очередникам, молодым семьям, другим льготным группам населения. Однако в полной мере концепция не была реализована: пока построили всего 14 таких домов (9 из них расположены непосредственно в Москве и 5 – в Подольске). Ничтожный, но прецедент. Аренда «однушки» в этих домах стоит 3,5–4 тысячи рублей в месяц, аренда двушки – 5–6 тысяч рублей с учётом коммунальных расходов, которые жители таких квартир оплачивают в полном объёме, без дотаций (поэтому такие дома в столице называют бездотационными). Как видите, это в несколько раз дешевле, чем рыночная цена аренды.
Однако необходимо обратить внимание и на другие категории населения города, которые зачастую не менее остро нуждаются в жилье, чем очередники, и точно так же не могут приобрести его. Для этих категорий населения нужно строить доходные дома эконом- и бизнес-класса (муниципальные или с привлечением частных инвесторов) и сдавать квартиры в аренду по коммерческим ставкам. Именно такие дома смогут составить реальную конкуренцию серому сектору аренды.
– И что по этому поводу думают частные инвесторы?
– Они на это не клюют – заняты другими проектами, которые более прибыльны и быстрее окупаются. Но и тут есть положительный пример – Калужская область. В этом регионе крупные предприятия оплачивают своим сотрудникам половину стоимости аренды квартиры. А живут эти сотрудники в домах, которые построены частниками при активном участии местных властей (льготы при выделении участка, при подводке и подключении коммуникаций и пр.).
По сравнению с потребностями строительство арендного жилья пока ничтожно. Объяснения всё те же: в России нет дешёвых длинных денег для привлечения их в строительство. Но помимо этой объективной причины есть и субъективные. В то время как во всём мире хорошей прибылью в строительстве считаются 15–20%, наш бизнес жаждет все 200%. Инерция девяностых.
Надежда на поправку
– Нередко говорят о таком механизме, как жилищно-строительный кооператив.
– Да, это прекрасный механизм, опробованный ещё в СССР и не требующий государственных затрат. Люди скидываются и нанимают застройщика. То есть приобретают у него не дом, а строительную услугу. В этом случае стоимость жилья почти не превышает его себестоимость. К сожалению, строительство домов ЖСК пока не получило должного развития.
– Поправки в законодательство, которые дали бы ЖСК зелёный свет, до сих пор не приняты. Застройщики не хотят терять свою прибыль. Впрочем, на наше недовольство застройщик может сказать: «У меня покупают квартиры по моей цене – значит, она оправданна».
– Во-первых, огромная часть жилья приобретается богатыми людьми просто с целью вложения средств. Во-вторых, платёжеспособный спрос на жильё упал и будет падать дальше. Часть квартир в новостройках вообще не востребована.
– Значит, может так случиться, что рынок действительно всё расставит на свои места, как нам пообещали в девяностых?
– Возможно, в какой-то мере. Но нельзя этого дожидаться и бездействовать. Государство не имеет права устраняться из процесса. Понятие доступности жилья в России должно наконец наполниться не только экономическим, но и социальным содержанием.