Недавно Госдума в первом чтении рассмотрела законопроект о фонде некоммерческого жилья. После его создания в России могут начать строить так называемые доходные дома, арендное жильё в которых будет стоить от 8 тыс. рублей в месяц. Новый механизм призван решить острую проблему нехватки жилья для среднего класса.
Сегмент «государственного» жилья в России сегодня состоит из двух частей. Первый включает в себя муниципальные квартиры, предоставляемые гражданам по договорам социального найма. Такое жильё строится в небольших количествах и выделяется только определённым категориям – малоимущим, многодетным при наличии специальных региональных программ, переселенцам из ветхих зданий и т.д. Вторая часть, гораздо меньшая по размеру, отдана под коммерческий найм (дома принадлежат муниципалитетам, но граждане платят за проживание и коммунальные услуги по высоким рыночным расценкам). Промежуточного звена, которое подразумевало бы предоставление квартир по разумным ценам людям, не относящимся к категории нуждающихся, сегодня нет. Этот пробел и призваны заполнить так называемые доходные дома.
«После принятия Жилищного кодекса РФ большинству молодых семей оказалось не по карману снимать квартиру по рыночным ценам, – комментирует председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. – В очередь на социальное жильё принимают в основном малоимущих, а вышеуказанная категория граждан к ним не относится. Им приходится идти на рынок недвижимости. В результате 80% своего совокупного дохода семья отдаёт за арендуемое жильё. Рассматриваемый законопроект позволит решить данную проблему».
По задумке авторов проекта, строить доходные дома предполагается на деньги инвесторов при участии государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Застройщикам будут всячески содействовать – в частности, предоставлять налоговые льготы, бесплатно выделять земельные участки и подводить коммуникации. Для нанимателя такого жилья цена аренды предположительно составит от 8 до 15 тыс. рублей.
Идею строительства доходных домов активно продвигают и в Министерстве регионального развития. На сегодняшний день ведомством определены три региона, где до конца этого года после необходимых изменений в законодательстве будет запущен пилотный проект по строительству некоммерческих доходных домов. «Опытными территориями» станут Нижегородская и Калининградская области, а также Республика Татарстан. Строительные компании этих регионов относятся к идее властей со сдержанным оптимизмом.
«Если будет решён вопрос с предоставлением банками «длинных денег», возмещением банковской процентной ставки по займам, которые были взяты под строительство доходного дома и обеспечением компенсацией затрат на организацию всей инфраструктуры, у этого направления бизнеса есть перспективы», – считает учредитель нижегородской компании «Строй Инвест-3» Алексей Воронцов.
«Нам нужны всесторонняя поддержка властей и соответствующие меры правового регулирования, – добавляет Рафаэль Алиев, генеральный директор ООО «УК «Капитал – Траст-Инвест», которая возводит жилые дома в Республике Татарстан. – Если чиновники будут выделять для этого участок земли, а также за счёт бюджета подводить все коммуникации, инвесторы смогут отдавать часть построенных квартир на социальные нужды. Кроме того, строительство таких домов будет ещё более интересным для застройщика, если гражданам впоследствии разрешат выкупать квартиры в таких домах».
Тем не менее эксперты считают, что особого ажиотажа со стороны инвесторов не будет – по крайней мере на начальном этапе. По словам научного советника президента Института экономики города Татьяны Полиди,в плату за аренду такого жилья придётся закладывать все расходы, которые он понёс в процессе строительства и эксплуатации доходного дома. В связи с тем что цену придётся держать на определённом «социальном» уровне, срок окупаемости будет стремиться к бесконечности, а средняя прибыль составит от 4 до 12% в год. Идти на такие риски российский инвестор пока не готов.
По тем же причинам вряд ли стоит надеяться и на то, что «выброс» на рынок некоммерческого наёмного жилья в доходных домах значительно повлияет на стоимость «классической» аренды. Чтобы это произошло, нужно, чтобы доходные дома заняли как минимум 10% рынка, а до этого показателя пока очень и очень далеко.
Местный аргумент
Собственный пилотный проект строительства доходных домов не так давно запустило правительство Новосибирской области. Первые два дома на 130 квартир были сданы осенью прошлого года. Застройщиком выступила компания, полностью принадлежащая правительству региона. На квартиры в этих домах могли претендовать резиденты технопарка новосибирского Академгородка и молодые учёные Сибирского отделения РАН. В пресс-службе правительства сообщили, что сегодня ведутся переговоры с местными строительными компаниями, которые готовы вкладывать собственные средства в строительство доходных домов.