В этом номере на вопросы читателей мы отвечаем вместе с юристом Лилией ПЕТРИК.
Юристы ждут писем на электронный адрес «АН»: justice@argumenti.ru.
Также вы можете кратко сформулировать свою проблему в «живом» письме с пометкой «Для правоведа». Письма шлите по адресу «АН»: 125167 г. Москва, Авиационный переулок, д. 4а.
Земля
Меняем категорию
По договору дарения получила в собственность земельный участок общей площадью 8400 м2. Категория земель - сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Однако использовать землю по назначению нет ни возможности, ни сил, ни средств. Участок находится в черте города, все окрестные участки используются под индивидуальное жилищное строительство. как правильно изменить категорию земель, чтобы на ней тоже можно было построить дом?
С уважением Т. В. Сиверухина. г. Ульяновск
Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, осуществляется органом исполнительной власти субъекта РФ (ст. 8 Земельного кодекса РФ). Туда нужно направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, в котором указать кадастровый номер земельного участка, существующее право на земельный участок, причину перевода. К ходатайству приложите копию паспорта, выписку из государственного земельного кадастра, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В течение двух месяцев вам должны выдать либо акт о переводе земли из одной категории в другую (копия которого направляется в соответствующие органы для внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), либо отказ в переводе. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. Обратите внимание, что переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе в другую категорию, не требуется (ч.4 ст.5. ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
Без беготни
В 1991 году купил половину дома на земельном участке в 8,8 соток. Я давно хочу размежевать участок и оформить в личную собственность свою часть дома, но сосед отказывается ходить со мной по инстанциям и собирать документы. Могу ли я сделать это сам?
Г.В., Борисоглебск
Да, можете. Во-первых, сосед может выдать Вам нотариально удостоверенную доверенность, которой Вы можете от его имени совершить все необходимые действия – в частности, собрать необходимые документы. Во-вторых, соглашение на непосредственное проведение межевания сосед может подписать прямо у себя дома, в момент визита приглашённого кадастрового инженера. В соответствии с п.2 ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками. Уведомление всех заинтересованных лиц и оформление упомянутого выше соглашения входит в обязанность специалиста, который пришёл проводить работы. Таким образом, соседу нужно всего лишь никуда не уходить в назначенное время.
СНТ
Не по закону
Наше СНТ расположено на землях сельхозназначения. Некоторые владельцы участков, вместо того, чтобы заниматься садово-огородными делами, занялись предпринимательством: один построил магазин, другой собрался организовывать автомойку. Это законно?
С уважением, И. Комова
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства (ст.77 Земельного кодекса РФ). Соответственно, есть чёткий перечень целей использования таких участков: для сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей рыбоводства. Поэтому действия владельцев по строительству магазина и автомойки на землях сельскохозяйственного назначения являются незаконными. Согласно ст.8.8. КоАП РФ, использование земельного участка не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа на граждан от 1 тыс. до 1, 5 тыс. рублей. Кроме того, земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, если не используется в «законных» целях в течение трех и более лет.
Конфликт
Недобросовестный застройщик
Мы купили квартиру по договору долевого участия. Дом сдали с задержкой на полгода. В ходе приемки были выявлены дефекты строительства, и принимать квартиру до их устранения мы отказались. Кроме того, составили претензию в строительную компанию, в которой просили выплатить неустойку за просрочку строительства дома и компенсировать моральный ущерб. Письменного ответа мы не получили, а при устном обращении услышали, что у компании трудное положение, поэтому неустойку по просрочке строительства могут возместить только в половинном размере и не в денежном выражении, а выполнением силами компании-застройщика строительно-отделочных работ в квартире. Просим объяснить нам наши права и ответственность компании-застройщика.
С уважением, Людмила и Анатолий Гах, г. Иркутск
Все предъявленные вами требования законны и подлежат удовлетворению любо по соглашению с застройщиком, либо (если он уклоняется от исполнения обязательств) посредством обращения в суд. Поскольку дом построен с недостатками, вы абсолютно вправе потребовать либо безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенны, а застройщик не устраняет их в разумный срок, вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов. Право на получение неустойки возникает в случае, если застройщик не сдал дом вовремя и не предупредил о переносе сдачи не позднее, чем за 2 месяца истечения срока по договору (ст. 6 – 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Кроме того, «гасить» неустойку посредством выполнения отделочных работ застройщик не вправе. Законом установлено, что неустойка – это именно денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения (ст. 330 Гражданского Кодекса РФ). Она выплачивается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то данная ставка увеличивается вдвое. Тем не менее, вопрос о размере неустойки в любом случае решается судом: он может уменьшить её размер, если он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Также именно суд определяет окончательную сумму возмещения морального вреда.
Соседи
Зачем платить?
В деревне, где мы живём с весны до зимы, сосед ставит перед своим домом три автомобиля и перекрывает проход к нашему крыльцу. На просьбу не загораживать дорогу отвечает нецензурной бранью. Госадмтехнадзор говорит, что он имеет право таким образом занимать территорию вне забора. Это так? Как можно повлиять на ситуацию?
Петруня Т.В., г. Москва
Всё зависит от того, кому принадлежит участок вне забора. Если эта земля не является собственностью соседа, вы можете предъявить ему требование о нечинении препятствий в пользовании недвижимым имуществом (в данном случае – землёй, которая ему не принадлежит). Если не удастся достигнуть соглашения, вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском. Если же по документам сосед является хозяином участка, единственный выход – обратиться к нему за установлением так называемого сервитута, т.е. ограниченного права пользования его имуществом (в данном случае – прохода к вашей калитке). Сервитут может быть установлен как по договоренности, так и через суд. Однако надо иметь ввиду, за сервитут сосед вправе взимать с Вас плату.
Если дым мешает…
Расскажите, пожалуйста, как урегулировать вопрос с курением соседей в коммунальной квартире. Я не переношу запах табака, а сосед курит на кухне и в коридоре. Участковый заявил, что территория квартиры к общественным зонам не относится и сосед закона не нарушает. Это так?
В. Кулешова
Полный перечень мест, где гражданам предписано воздерживаться от потребления табака, а за нарушение необходимо уплачивать штраф, перечислен в ст. 12 ФЗ "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака". К сожалению, помещения общего пользования коммунальной квартиры там не указаны. Следовательно, для привлечения вашего соседа к административной ответственности оснований нет. Тем не менее, если вы не переносите табачный дым и сможете доказать, что курение соседа в местах общего пользования наносит существенный вред вашему здоровью, можете подать в суд исковое заявление, содержащее требование к соседу воздержаться от потребления табака на «общей» территории.
Лишнее дерево
Живем в частном секторе. Соседи со своей стороны сажают деревья со своей стороны в 20 сантиметрах от забора с нами. Года 4 назад посадили вербу, дерево растет очень быстро и мощно, ствол утолщается и скоро будет напирать на забор. Говорить с ними бесполезно, можно услышать только мат, они считают, если их земля, то где хотят, там и сажают, а половина корней оказывается у нас. Что делать в такой ситуации? Если варианты воздействия, кроме суда?
Каверина Ольга
В п.6.7 СНиП 30-02-97 установлены минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям, согласно которым расстояние от стволов высокорослых деревьев - 4 м., среднерослых - 2 м., от кустарника - 1 м. Поскольку решить вопрос мирно не удается, вы можете обратиться с жалобой в местную администрацию. Но не стоит особо рассчитывать на действенность данного способа. Только суд может обязать соседа устранить препятствия в пользовании земельным участком, которые он Вам создал, посадив высокорослое дерево в 20 см от забора.