Верховный суд принял правовую позицию, которая ограничивает возможность продавцов жилья ссылаться на психическое расстройство в момент сделки. По сути, это усиливает защиту добросовестных покупателей.
Остроту квартирного вопроса на собственном примере почувствовал житель столицы, купивший жильё, но вынужденный отложить новоселье. Продавщица отказалась выезжать: оказалось, она действовала под влиянием мошенников. А когда деньги и мошенники испарились, решила переложить проблемы на покупателя.
Гражданин подал иск о выселении продавщицы из квартиры. Та, в свою очередь, потребовала признать сделку недействительной, заявив, что в период заключения договора купли-продажи страдала психическим расстройством. Как отметили в суде, наличие заболевания было установлено экспертизой, проведённой в рамках уголовного дела о мошенничестве. Суды нижестоящих инстанций ответчицу поддержали, но обязали вернуть полученные денежные средства.
Поскольку денег у продавщицы уже не было, покупатель вместо квартиры получил лишь обещания, что когда-нибудь он увидит свои деньги. Если повезёт.
Покупатель с таким решением не согласился. По его мнению, нижестоящие инстанции оставили без внимания тот факт, что проведённая экспертиза имела иной предмет исследования, а сам он в уголовном деле каким-либо статусом не обладал. В связи с чем не имел возможности ознакомиться с материалами и подать ходатайства.
В рамках уголовного дела следствие устанавливает, действительно ли мошенники вскружили голову жертве. Если да, это доказывает их вину. Но значит ли, что временное «головокружение» должно быть поводом отменить сделку по продаже квартиры? Ответ: нет. Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций. Вопрос вменяемости продавщицы в момент сделки должен изучаться отдельно.
По мнению экспертов, данное решение Верховного суда имеет важное значение для рынка недвижимости. Как отмечают аналитики, оно защищает добросовестных приобретателей от ситуаций, когда продавец пытается оспорить сделку спустя время, ссылаясь на состояние здоровья. По оценкам специалистов, это снижает риски для покупателей и делает сделки более предсказуемыми. Вместе с тем, по мнению экспертов, судам ещё предстоит выработать чёткие критерии, когда психическое расстройство действительно может быть основанием для признания сделки недействительной, а когда является попыткой уйти от ответственности. Аналитики подчёркивают, что каждый такой случай должен рассматриваться индивидуально, с учётом всех обстоятельств и заключений независимых экспертиз.
