Человек приходит снимать квартиру — а уходит без депозита, со счётом на сотни тысяч рублей и судебным иском за «испорченную» мебель, которая была ветхой ещё до его заселения. Схема работает годами. Жертвы — десятки. А человек, который её запустил, владеет двумястами квартирами в Москве и не появляется ни на одном суде.
Но герой данного материала — не единственный, кто превратил старую мебель в источник дохода. Подобных историй по всей стране — сотни.
Грязный матрас, сломанный шкаф и ободранные обои как основа заработка предприимчивого квартировладельца
Грязный матрас, сломанный шкаф, ободранные обои — в таком виде женщина вместе с семьей сняла квартиру в 2024 году за 39 тысяч рублей в месяц. Все недостатки она зафиксировала при заезде. Спустя десять месяцев собственник поднял аренду до 52 тысяч. Квартирантов это не устроило. Девушка решила съехать и попросила вернуть депозит. Вместо денег хозяин выставил счёт на 280 тысяч рублей — за якобы испорченную мебель.
Собственник квартиры — Денис Бриль, индивидуальный предприниматель. По словам пострадавшей, у него более 200 квартир по Москве.
«На данный момент в Таганском районном суде города Москвы от него лежат 47 исковых заявлений на людей, — рассказала арендатор квартиры. — Неужели все люди могли так сильно повредить ему квартиры, что надо на всех иск подавать? Это мошенническая схема, она уже давно известна. Тем самым он зарабатывает через своё ИП».
«Мне позвонила секретарь судьи — у вас, оказывается, сегодня суд»
Таисия Герасимова заселилась в съёмную квартиру когда ей был 21 год. Первый опыт аренды жилья. На бумаге — всё идеально. Проблемы начались позже.
«В суд он на меня подал уже через год или даже полтора после того, как я оттуда съехала, — вспоминает женщина. — Телефон поменялся, информация удалилась. Никаких звонков, связей, претензий после съезда не было. Мне уже в день суда позвонила секретарь судьи, предупредив, что у меня, оказывается, сегодня суд».
Практически все квартиранты проиграли дела. Теперь им названивает представитель собственника с требованием вернуть деньги. Но к собственным обязательствам арендодатель и его агенты относятся иначе.
«Меня риелтор предупредил за 2,5 недели до выселения, хотя по договору обязан был предупредить за месяц, — рассказывает ещё одна пострадавшая, Ольга Никитина. — Нам не вернули депозит, и суды отказываются помочь».
Таким придприимчивым оказался владелец не газет-пароходов, а недвижимого имущества Денис Бриль.
Сыр в мышеловке: как заманивают
Съёмочная группа РЕН ТВ связалась с риелтором Бриля и договорилась о просмотре квартиры. В объявлении — 55 тысяч рублей за двухкомнатную квартиру в двух минутах от метро. Цена привлекательная. Именно так в эту ловушку и попадают люди.
На просмотре работающий с собственником риелтор Александр Нестеров вёл себя вежливо и не скрывал недостатков. Неработающую конфорку свалил на прошлых жильцов. Ободранные обои и потёртости на диване — на то, что мебель служит не первый год. Именно за этот «винтаж» собственник потом и сдирает деньги с квартирантов.
Сам Денис Бриль не участвует в подписании договоров. Квартиранты не видели его ни при заселении, ни в суде. Риелтор заявил, что собственник не на территории России и выписал на него доверенность от ИП.
Это не уникальный случай: старый диван как бизнес-модель
Схема, которую использует Бриль, — не изобретение одного человека. По всей России арендодатели превращают ветхую мебель в инструмент выкачивания денег из квартирантов. Механика проста: в квартиру ставится дешёвая или б/у мебель, а при выезде арендатора собственник требует либо её замену на новую, либо компенсацию стоимости «как новой».
На юридическом портале «Правовед.ру» описан случай, когда арендатор прожил в квартире 10 лет. Дешёвая мебель, которая была при аренде, либо уже развалилась, либо ей осталось совсем немного. При выезде арендодатель потребовал устранить все неполадки за счёт квартиранта — то есть, по сути, купить новую мебель взамен той, что исчерпала ресурс ещё до заселения. Юристы подтвердили: в соответствии со статьёй 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество с учётом нормального износа. Требовать возврата в состоянии «как новое» арендодатель не вправе.
Другой случай — на том же портале. Арендодатель при выезде потребовал от квартирантки вернуть старый диван и матрас и купить новые, мотивируя тем, что три года назад «всё было новое». Юрист разъяснил: если за время проживания возникли следы обычной эксплуатации — это естественный износ, а не порча. Покупать новую мебель взамен изношенной квартирант не обязан.
На портале «Российской газеты» описан аналогичный эпизод. У светлого кожаного дивана за время аренды разошёлся один шов и немного потемнела обивка — естественное изменение цвета при эксплуатации. Арендодатель потребовал либо заменить обивку всего дивана (что довольно дорого), либо «отдать этот диван, чтобы купили новый». Юрист ответил однозначно: «Арендатор не должен покупать за собственные средства новый диван, оплачивать замену обивки дивана. Если арендодатель хочет заменить б/у диван — должен это делать за собственные денежные средства».
«Царапина на антикварном стуле»
Риелторская компания «Миэль-Аренда» описывает схему, которая получила название «царапина на стуле»: владелец жилья предъявляет счёт за царапину на якобы антикварном стуле или плохо закрывающуюся дверь. «Корыстный арендодатель предъявляет нелепые претензии, чтобы выселить съемщика и оставить себе залоговую сумму и арендную плату за месяц, а затем сдать её новой жертве», — поясняет управляющий директор компании Мария Жукова. Крайне редко обманутые люди обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Мебель с помойки — как «новый гарнитур»
Пожалуй, самый циничный вариант схемы — когда в квартиру для аренды сознательно ставят мебель, собранную на помойках или купленную за бесценок, а потом требуют за неё компенсацию как за новую.
В одном из случаев, описанных на форуме Woman.ru, семья сняла квартиру с диваном, который занимал полквартиры. Когда у них родился ребёнок, они попросили хозяйку забрать диван. Та отказалась — «некуда ставить». При этом диван был настолько ветхим, что жильцы не могли им пользоваться. «Выставили старую мебель возле мусорных баков», — описывала ситуацию одна из участниц форума. Но при выезде собственница потребовала вернуть диван — или компенсировать его стоимость.
В другом случае, описанном в соцсети ВКонтакте, семья арендаторов в Кингисеппе попросила хозяина вывезти старую мебель, «так как она была в ужасном состоянии». Хозяин согласился — а через две недели после их выезда заявил, что жильцы «похитили мебель и бытовые приборы», и оставил залог у себя. В переписке выяснилось: старую мебель отдали другим людям, а в квартиру купили новую за свой счёт. Но хозяин требовал вернуть именно ту, «бабушкиных времён», которую никто и не хотел забирать. Один из комментаторов написал: «А мебель и техника проданы. И где ваша новая мебель? Эта похожа на мебель с помойки».
Блогер на Дзене описала, как её родственница обставила квартиру под сдачу мебелью, собранной с помоек: «Наняла двух мужиков, которые обошли все окрестные помойки и насобирали гору того, что повыбрасывали другие люди». При этом при выезде она планировала требовать с жильцов компенсацию за «испорченную обстановку».
«Аренда под ремонт»: бесплатный ремонт за счёт квартиранта
Ещё одна распространённая схема, описанная юристами и риелторами, — сдача «убитой» квартиры по низкой цене с условием, что жильцы делают ремонт за свой счёт. После завершения ремонта собственник выгоняет их под надуманным предлогом — обвиняет в порче «дорогостоящей техники или антикварной мебели» — и сдаёт квартиру уже по полной стоимости. Квартирант теряет и деньги на ремонт, и депозит.
Схема настолько отработана, что её описывают риелторские компании как классическую. Управляющий директор компании «ТСН Недвижимость» Светлана Дряблова формулирует механику прямо: предлагая за дешево снять «убитую» квартиру, мошенники просят взамен провести в ней ремонт за счёт нанимателя. После того как ремонт сделан, арендатора просят съехать — либо поднимают ставку до рыночного уровня, забыв о прежних договорённостях.
Но за сухими формулировками экспертов — конкретные люди, конкретные суммы и конкретные сломанные судьбы.
Примеры из жизни
Ялта: ремонт — и цена удваивается. Семья Лукашенко сняла квартиру в Ялте за 15 тысяч рублей. Жили без договора — на честном слове. За свой счёт сделали ремонт. Реакция собственника последовала незамедлительно: аренда взлетела до 35 тысяч — почти в два с половиной раза. Когда квартиранты отказались платить по новой цене, хозяин пришёл с инструментами и сменил замки. Камеры видеонаблюдения зафиксировали, как Олег Мещеряков, арендодатель, пытался забаррикадировать дверь монтажной пеной. В полиции он заявил, что не знает человека, живущего в его доме.
«Угрожали физическим воздействием, — рассказывал Мещеряков. — В частности, были произнесены фразы “разбить голову”, “разбить лицо”». Правда, угрожал при этом он сам. Но в Ялте, по словам местных риелторов, такие ситуации — не редкость. Южный берег Крыма — магнит для туристов, и сдавать квартиры там на долгосрочной основе невыгодно: в сезон цены достигают 30 тысяч и выше. Квартиранты, сделавшие ремонт, становятся просто бесплатной рабочей силой.
«Дочь возвращается из-за границы — съезжайте». Семья с ребёнком сняла квартиру, которая требовала серьёзного ремонта. Договорились с хозяйкой: живём минимум четыре года, ремонт делаем за свой счёт. Квартиранты честно отчитывались о затратах — предоставляли квитанции, договоры на ремонтные работы. Хозяйка приходила, смотрела, одобряла. Квартира приобрела жилой вид. И тут же после завершения ремонта собственница сообщила: из-за границы возвращается её дочь, которой негде жить. Освободите помещение за десять дней. На возражения — угроза пригласить участкового и выбросить вещи.
Юристы объяснили квартирантам: полиция не вправе заниматься выселением. Выселить людей можно только по решению суда. Но собственница это знала — и рассчитывала не на закон, а на страх. Семья с ребёнком, вложившая в чужую квартиру сотни тысяч рублей, должна была либо судиться месяцами, либо уйти. Большинство уходит.
Калининград: устная договорённость стоит ремонта. Татьяна П. переехала из Петербурга в Калининград и сняла квартиру. Договор — на 11 месяцев. Договорились с хозяйкой устно: ремонт за счёт Татьяны, затраты учитываются в счёт арендной платы. Татьяна сделала ремонт. Через два месяца хозяйка выселила её — якобы за неуплату. Формально аренда не поступала на счёт — потому что стороны договорились о зачёте. Но договорённость была устной, а условие о расторжении за неуплату — письменным.
Дело дошло до Конституционного суда. Татьяна пыталась оспорить правила расторжения договора, аргументируя тем, что арендодатель нарушил её право на жилище. КС встал на сторону собственницы: «Основание для расторжения договора состояло в неуплате и не может быть сочтено произвольным». Устная договорённость о ремонте, не закреплённая в договоре, оказалась ничем. Ремонт — потерян.
Строитель Пётр П. после развода съехал в арендную квартиру с «бабушкиным» ремонтом. Договорился с хозяином: делает ремонт сам в счёт арендных платежей. Собственник согласился. Пётр завершил работы — собственник поднял стоимость аренды.
Эксперты разъясняют: формально обманом это не является — ведь арендатор делал ремонт в счёт арендной платы, и собственник не получал деньги в этот период. Но на практике квартирант, вложивший в чужую квартиру труд и материалы, оказывается в ситуации, где он платит дважды: сначала ремонтом, потом — повышенной арендой.
Читатель РИА Новости поделился историей: по договору аренды, заключённому на 12 месяцев, квартиранты сделали в квартире комплексный и дорогостоящий ремонт за свой счёт. В договоре был вписанный от руки пункт: «Наймодатель гарантирует двухлетнее проживание нанимателя». Устно договаривались о фиксированной цене на два года. На второй год собственник потребовал подписать новый договор — задним числом — с повышением аренды. Арендаторы отказались. Тогда наймодатель прислал через WhatsApp сообщение с угрозой и отправил официальное уведомление о досрочном расторжении договора. Ремонт остался в квартире. Деньги за него — не возмещены.
Что говорит Закон
Статья 622 ГК РФ: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».
Юристы единогласны: естественный износ не является ущербом. Потёртости на ламинате в проходных зонах, выцветание обоев, небольшие царапины на мебели от повседневного использования — всё это нормальный износ. Арендодатель не может требовать за это компенсацию.
Более того, как отмечают эксперты, «взыскание полной стоимости новой вещи взамен повреждённой подержанной вещи приводило бы к неосновательному обогащению арендодателя, что противоречит компенсационной природе возмещения убытков». Размер возмещения должен определяться с учётом фактического износа предмета на момент повреждения. Однако, в основном, суды выносят вердикты не в пользу квартирантов.
Почему суды встают на сторону собственника?
Когда арендодатель приходит в суд с актом осмотра, составленным уже после выезда квартиранта, без его участия, и с фотографиями, которые невозможно сопоставить с датами, — суд, как правило, верит документу. А квартирант, не имевший юридического опыта и не сохранивший фотографии состояния квартиры при заезде, не может предъявить ничего.
В случае с Брилем 47 исков от одного истца к разным ответчикам по одному шаблону не вызвали вопросов у судей Таганского районного суда.
Схема Дениса Бриля: как это работает
Привлекательная цена. Квартиры сдаются ниже рынка — на 10–20%. Это приманка. Старая мебель и техника. Квартира обставляется дешёвой или б/у мебелью, иногда буквально с помойки. Фотографии в объявлении сделаны давно — арендаторы видят актуальное состояние только при заселении. Невозврат депозита. При выезде квартиранту не возвращают обеспечительный платёж. Вместо этого появляются претензии — за потёртые обои, сломанную конфорку, отсутствие лампочек. Дополнительные счета. Поверх невозвращённого депозита — иск на сотни тысяч рублей за «ущерб». Если квартирант не соглашается — дело идёт в суд.
Иски через год-полтора. Судебные иски подаются спустя длительное время после съезда, когда квартирант уже сменил телефон, удалил переписку и не готов к суду.
200 квартир — 200 ловушек.
Если в каждой квартире квартиранты меняются раз в год-полтора, а каждый выезд сопровождается невозвратом депозита (в среднем 50–55 тысяч рублей) и иском на 200–300 тысяч — математика выглядит так: 200 квартир × один выезд в год × средний «доход» с одного выезда 250 тысяч = 50 миллионов рублей в год. Только на «ущербе». Арендная плата — сверху.
Как защититься
При заезде — подписывайте акт приёма-передачи с подробной фотофиксацией всех недостатков. Если арендодатель отказывается подписывать акт с замечаниями — это красный флаг.
При выезде — направьте арендодателю письменное уведомление о дате и времени осмотра квартиры заказным письмом. Если он не явится — подпишите акт в одностороннем порядке с привлечением свидетеля.
При отказе вернуть депозит — направьте письменную досудебную претензию. Приложите копии договора, акта приёма-передачи, квитанций.
При получении иска — не игнорируйте заседания. Если иск подан спустя год и более — требуйте применения срока исковой давности, если он истёк.
При признаках мошенничества — если схема носит системный характер (множество исков от одного лица к разным ответчикам по одному шаблону), обращайтесь с заявлением в полицию и Следственный комитет.
"Схема Долиной" замещается "Схемой Бриля"?
Количество новых квартирантов, с которых продолжают требовать деньги, только растёт. Денис Бриль не появляется в суде. Риелтор Александр Нестеров продолжает показывать квартиры и обещать, что «все недостатки зафиксированы». 47 исков в Таганском суде ждут своих ответчиков. И каждый день кто-то новый видит привлекательное объявление: двухкомнатная квартира, две минуты от метро, 55 тысяч в месяц.
Звучит как отличная сделка. До тех пор, пока не придёт время съезжать — и не окажется, что грязный матрас, возможно с клопами, на котором вы потом спали год, стоит 300 тысяч рублей. Точнее, не матрас стоит. Стоит ваша доверчивость.
