Бизнес не поддержал инициативы главы Комитета по инвестициям Романа Голованова о продаже объектов или «комплексном развитии территорий» памятника архитектуры «Апраксин двор». По мнению собственников недвижимости, а также экспертов и юристов, проекты главы КИ неисполнимы. Основная причина в том, что «Апраксин двор» является объектом культурного наследия, что накладывает значительные ограничения. Реализация идей Голованова не только потребует изменения федерального законодательства, но и затянет развитие территории на долгие годы.
Бизнес против Голованова
Рабочая группа по реконструкции и развитию территории комплекса «Апраксин двор» в прошедшую среду 23 июня провела очередное заседание для выработки дальнейшей стратегии извлечения финансово-инвестиционной выгоды из объекта.
Заседание вел председатель Комитета по инвестициям (КИ) Санкт-Петербурга Роман Голованов. На встрече обсуждалась идея главы КИ по редевелопменту территорий через продажу объектов комплекса «Апраксин двор» на прямых торгах или на торгах с инвестусловиями заинтересованным инвесторам. За прошедшие две недели это уже вторая инициатива, озвученная Головановым. На совещании рабочей группы 17 июня им была предложена концепция «Комплексного развития территорий» (КРТ).
Как стало известно нашей редакции, бизнес не поддержал инициативы Голованова. Собственники и арендаторы недвижимости «Апраксина двора» заявили, что продажа зданий или «комплексное развитие» - нереализуемые проекты из-за особенностей правового статуса объекта и действующего федерального законодательства в России. Препятствия очевидны, но по необъяснимым причинам глава КИ не обратил на них внимания, что заставляет задуматься о компетентности, отмечают предприниматели.
«Апраксин двор» - крупный архитектурный ансамбль в центре Санкт-Петербурга, история появления которого относится к 18 веку. В его состав входит 55 зданий, а общая площадь объектов составляет 154,9 тыс. кв. метров. С сентября 1993 года комплекс строений признан объектом культурного наследия (ОКН), отнесен к памятникам регионального значения, имеет охранную зону и находится под государственной защитой. Правовой статус накладывает значительные ограничения на взаимодействие с имуществом, изменение состава территорий, продажу объектов, а также проведения реконструкций и иных работ. Приспособление ОКН под современные нужды с сохранением зданий осуществляется в соответствии с концепцией развития территории «Апраксина двора», принятой в 1993-1994 года при мэре Петербурга Анатолии Собчаке. Современный проект развития ОКН, не подразумевающий снос части зданий по сравнению с исходным проектом, разработала «Студия 44» Никиты Явейна в 2017 году. Он был утвержден Советом по культурному наследию и рекомендован к дальнейшему проектированию.
Почему инициативы Голованова неприемлемы?
Опрошенные нашей редакции эксперты и юристы объяснили, почему идеи Голованова о КРТ или продаже в отдельности объектов неразумны.
Так, механизм «комплексного развития» подразумевает строительство новых объектов и разработку проекта планировки территории. Законодательство РФ запрещает возведение новых зданий и перепланировку на охраняемых зонах объектов культурного наследия. Реализация подобной схемы повлечет необходимость внесения изменений в федеральное законодательство, Градостроительный кодекс, а также правила землепользования и застройки Петербурга. КРТ предполагает принудительное вовлечение правообладателей недвижимости в проект. В случае отказа собственников от участия, возможно изъятие объектов в госсобственность. Это не только нагрузит бюджет города (выкуп имущества), но и создаст конфликт с собственниками, что неизменно приведет к длительным судебным тяжбам. Ко всему прочему, на территории «Апраксина двора» находятся жилые здания, что еще больше усложняет реализацию инвестпроекта. Механизм «комплексного развития» отсрочит начало проведения работ по развитию территории на 5,5 лет, уверены специалисты.
Эксперты также раскритиковали инициативу Голованова по редевелопменту территорий через продажу зданий на торгах. Такой подход расходится с концепцией «единства объекта». Кроме того, власти города в прошлые годы уже пытались работать с инвесторами в подобном русле. Но с 1992 года ни один проект так и не был реализован, а некоторые привлекаемые к работе инвесторы просто извлекали прибыль и ничего не делали.
Например, в 2004 года компания «Инком» (дочернее предприятие» шведского холдинга Ruric AB), планировала провести реконструкцию 15-го и 16-го корпусов с оборудованием в них офисных помещений. Однако контракт с ней был расторгнут, в том числе из-за нерешенного конфликта с нахождением в одном из корпусов пожарной части. Показателен и случай с «Главстрой-СПБ» миллиардера Олега Дерипаски. В 2008 году компанией был предложен концепт по созданию в комплексе «Апраксин двор» общественно-делового пространства на 400 тыс. кв. метров. Власти города заключили два инвестиционных контракта, подразумевающих вложение в комплекс 40 млрд рублей. Но за 10 лет «Главстрой» так и не преступил к работам, просто сдавая полученную на льготных условиях недвижимость в субаренду. Лишь в 2019 году Арбитражный Суд СПБ и ЛО удовлетворил иски Комитета имущественных отношений (КИО) к «Главстрою-СПБ» о взыскании штрафных санкций, расторжении двух инвестдоговоров и выселении ответчика из 12 зданий. Однако по неподтвержденным данным компания до сих пор занимает пять строений, несмотря на истечение сроков договоров аренды в сентябре 2020 года.
Провальные попытки претворения в жизнь различных инициатив за прошлые годы позволяет предположить, что у Комитета по инвестициям нет стратегии развития «Апраксина двора». Равно как и понимания, что делать с объектом культурного наследия и как реализовать его инвестиционный потенциал. Безынициативность комитета на протяжении длительного времени серьезно снижает инвестпривлекательность «Апраксина двора». За долгие годы здания архитектурного памятника сильно износились, а стоимость их ремонта из года в год растет. Жители Петербурга давно именуют объект культурного наследия просто «Апрашкой», давно ставшей пристанищем для уроженцев Центральной Азии и Закавказья, торгующих на рядах контрафактными товарами. Инвестпривлекательность снижает криминогенная обстановка. По статистике правоохранительных органов, за последние три года на территории зафиксировано 18 массовых драк с применением оружия.
Что делать с «Апраксиным двором»?
По мнению экспертного сообщества, для эффективного старта работ по развитию территорий «Апраксина двора» есть два простых инструмента. Первый – передача строений, находящихся в смешанной собственности частных лиц и города, в аренду на инвестусловиях без торгов в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43. По оценкам специалистов, такой механизм может занять всего 4 месяца и позволит быстро восстановить 15 зданий на площади в 51,2 тыс. кв. метров.
Второй способ – реализация стратегического инвестиционного проекта. Данный механизм в бизнес-среде воспринимается позитивно и не подвергался критике на совещаниях рабочей группы по «Апраксину двору». Для полноценной работы такого инструмента необходимы изменения в региональном законодательстве. Однако вся база для этого уже есть, отмечают эксперты. В 2018 году в ЗакС Петербурга был рассмотрен законопроект о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43, разрешающий передачу строений без торгов в рамках инвестпартнерства. Его приняли в двух чтениях, однако финальное 3-е чтение не состоялось. Утверждение законопроекта сняло бы ограничения. К слову, это позволило бы начать работу «ГСК «Апраксин Двор». Компания еще в 2018 году получила статус стратегического инвестпартнера и планировала к 2025 году вложить 5,1 млрд рублей для приспособления под современное использование 21 здания. Однако за три года компания так и не получила строения в свое распоряжение из-за торможения процесса утверждения законопроекта парламентом и властями города. Отсутствие ограничений позволило бы инвестору вложить деньги, начать работы уже через 8 месяцев и обеспечить сохранность 13 объектов.
В текущей ситуации остаётся надеяться, что глава КИ Голованов проанализирует опыт реализации проектов прошлых лет и обратит внимание на позицию бизнеса, что послужит толчком для формирования рабочей стратегии развития «Апраксина двора». В ином случае, Петербург в перспективе рискует довести до критического состояния еще один из самых крупных и значимых архитектурных ансамблей, а в перспективе и потерять его. В городе уже есть объекты культурного наследия, находящиеся в плачевном состоянии из-за безынициативности властей. Вспомнить то же «Конюшенное ведомство». О том, что памятник нужно срочно реставрировать градозащитники говорили еще в начале 2000-х. Но власти Северной столицы, в том числе Комитет по инвестициям, за 20 лет не смогли решить проблему с привлечением инвестора для восстановления здания, хотя спрос на объект был огромен, на что обращало внимание издание «Деловой Петербург». Деньги же выделялись в основном на консервацию памятника и противоаварийные работы. По итогу «Конюшенное ведомство» пришло в ужасное состояние – местами сильно поврежден фасад, стены и перекрытия неустойчивы, объект замусорен, и до сих пор нет актуальной информации о состоянии фундамента и грунтов здания. Чтобы скрыть следы разрушения от внимания общественности и гостей города, здание стыдливо прикрыли баннерами.
С апреля 2021 года рассматривается возможность включения здания объекта в программу «Аренды за 1 рубль». С одной стороны, инициативу можно оценить, как положительную, ОКН нуждается во вливании денежных средств. С другой стороны, эффективность программы критикуется. Эксперты в беседе со СМИ отмечали, что одним из основных недостатков такого инструмента является жесткость сроков проведения работ – 7 лет с учетом подготовки проектной документации. При несоблюдении сроков инвестдоговор может быть расторгнут, а затраты не компенсируются. Специалисты неоднократно высказывали мнение – 7 лет может не хватить для проведения восстановительных работ. На фоне двадцатилетнего попустительства такая передача здания уже выглядит как циничная попытка избавиться от затратного актива и снять с себя ответственность.
Напомним, на прошедшем в начале июня ПМЭФ-2021 Санкт-Петербург показал недостаточно высокие результаты по привлечению инвестиций и реализации инвестпроектов. На форуме было заключено соглашений всего на 600 млрд рублей, что мало для развивающегося города. Для сравнения Ленобласть заключила контрактов более, чем на 1 трлн рублей. На ПМЭФ также был представлен новый рейтинг инвестклимата регионов РФ «Агентством стратегических инициатив» (АСИ). В нем Петербург занял всего лишь 8 место, уступив ХМАО и Нижегородской области. На провал обратили внимание все крупные СМИ. Критика была высказана в адрес главы Комитета по инвестициям Романа Голованова, отвечающего за привлечение бизнеса в город. Как писало ранее РИА «Новый день», сегодня крупный субъект РФ, обладающий огромной научной, ресурсной, промышленной и инфраструктурной базой, постепенно превращается в дотационный и инвестиционно непривлекательный регион.