Жилищной реформе в России, которая ставила задачу перехода ЖКХ к эффективным рыночным механизмам, уже 20 лет. В 2007 году принят «Жилищный кодекс», закрепивший право собственников многоквартирных домов самостоятельно управлять своим жильем. Читатель «Аргументов недели» из Воронежа Михаил Ковалев рассуждает, почему провалилась реформа и как все должно быть устроено в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Ни для кого не секрет, что самые большие проблемы в нашем государстве – коррупция и ЖКХ. И если коррупцию в целом победить очень сложно, то коррупцию в отдельно взятом жилищно-коммунальном хозяйстве победить можно. Нужно только захотеть, проведя такую реформу ЖКХ, при которой будут учтены интересы народа, а не власть имущих.
Действующая реформа не дала положительных результатов, поскольку на местах в процесс вмешались чиновники. Они распределили жилой комплекс города по принципу всем сестрам по серьгам: управляющие компании «раздали» своим друзьям, родственникам, нужным людям. Результат – по разным данным, за время действия реформы ЖКХ в одном только Воронеже путем различных аферных операций из карманов жителей города изъято более 10 млрд. рублей.
Используя постановления правительства, позволяющие производить корректировку количества поставленных энергоресурсов, энергоснабжающие предприятия стали перекладывать свои производственные издержки на собственников квартир, выставляя дополнительные платежи в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг. Причем, такие платежи выставляются только жителям многоквартирных домов – по статье «общедомовые расходы». Что и понятно: если предъявить подобный перерасчет какому-либо предприятию, магазину, кафе, ресторану где установлен прибор учета, есть серьезный риск нарваться на судебное разбирательство, а жителям можно приписать что угодно, они оплатят!
По этому поводу логично заявить: а куда же смотрят представители собственников в лице управляющих компаний, ведь они должны защищать интересы собственников? Ответ прост: зачем кого-то защищать, если можно самим поучаствовать в этой афере?
Самые большие проблемы в нашем государстве – коррупция и ЖКХ.
Что же нужно изменить в действующем положении вещей? Первое и главное - управление жилыми домами нужно действительно передать собственникам. Как? Создать укрупненные товарищества собственников недвижимости (ТСН) - общая площадь жилых домов, входящих в них, должна быть от 200-250 тыс. м2. Директора или председателя назначает правление ТСН, сформированное из представителей собственников. При этом административно-управленческий аппарат ТСН составит всего три человека: председатель, секретарь-диспетчер и контролер. Содержание аппарата не должно превышать 4% от суммы, оплачиваемой собственниками по статье «содержание и текущий ремонт».
Для управления ТСН в районах или округах на конкурсной основе определяются управляющие компании (УК). Одна такая компания может обслуживать от 20 товариществ. Управляющая компания подписывает договоры с ТСН и на основании их оказывает услуги по ведению бухгалтерии, лицевых счетов жильцов, проводит экономические расчеты, ведет проектно-сметную документацию. Главное при этом: она не имеет доступа к финансовым потокам, проходящим через расчетный счет ТСН. Управление финансами товарищества – прерогатива исключительно председателя, который согласовывает свою деятельность с правлением ТСН и один раз в квартал отчитывается перед правлением.
Товарищество само определяет, кому и сколько платить за жилищные и коммунальные услуги, а управляющая компания при этом аккумулирует информацию о финансовых потоках ТСН в отдельную базу данных, получая за свою работу 10% от финансовых средств, собираемых всеми ТСН территории или округа по строке «содержание и текущий ремонт».
Для содержания и текущего ремонта жилых домов товарищество нанимает по договору оказания услуг подрядные организации, которые по согласованному тарифу будут содержать жилые дома, осуществлять текущий и капитальный ремонт, проводить уборку придомовых территорий. Подрядные организации должны приходить на рынок ЖКХ по конкурсу, в проведении которого должны принимать непосредственное участие управляющие компании и товарищества собственников жилья.
Контроль над работой подрядных организаций осуществляют председатель ТСН и контролер, которые ежедневно обходят дома и проверяют качество проводимых работ, составляя при этом акты для предъявления штрафных санкций подрядным организациям, если они недобросовестно исполняют свои обязанности.
Одной из основных проблем ЖКХ сегодня дня является катастрофическая нехватка квалифицированных кадров и обслуживающего персонала. Данную проблему можно решить путем перехода на бригадный подряд. Бригада дворников или уборщиц при наличии техники и качественного инвентаря может работать полный рабочий день, переезжая от участка к участку, а не два-три часа, как сейчас, выполняя при этом объем работы в 3-5 раз больше и получая достойную заработную плату.
Реализация такой модели управления ЖКХ города даст массу преимуществ перед существующей: резко сократятся управленческие штаты ТСН и управляющих компаний и расходы на их содержание. Сейчас на это уходит 20%-30% средств, оплачиваемых по статье «содержание и текущий ремонт», станет - 14%. Исключается возможность разворовывать средства собственников, так как все будет поставлено под контроль не только членов правления ТСН, но и самих жильцов, которые ежеквартально станут получать отчет о деятельности ТСН от управляющей компании.
Сегодня УК не заинтересованы в ведении борьбы с монополиями по недопоставкам и качеству поставляемых ресурсов, стоимости тарифов, размерам нормативов, так как и сами пополняют свои карманы, используя отсутствие стратегии и желания работать на пользу собственников. Поэтому нужно сделать так, чтобы они были финансово заинтересованы в получении дополнительных доходов от борьбы с монополистами: составляли акты о недопоставках ресурсов и ненадлежащем качестве, передавали претензии в судебные инстанции и получали от ТСН вознаграждения за выигранные суды. От такой работы выиграют и управляющие компании, и товарищества собственников недвижимости. Поставщики в таких условиях будут вынуждены работать качественно.
Эффективность внедрения данной модели управления жилыми домами собственники увидят уже через полгода после начала реализации проекта.