В Краснодаре у добросовестного приобретателя настойчиво пытаются отобрать квартиру.
Житель Краснодара Эдуард Познахирин попал в незавидную ситуацию. Несмотря на то, что он как добросовестный приобретатель купил жилье с соблюдением всех законодательных формальностей, суд лишил его права собственности.
За долги предыдущего сособственника, которые Познахирину были неведомы, он рискует обездолить своих детей и сам остаться без денег, вложенных в квадратные метры. На деле прежний сособственник квартиры на улице Кубанская Набережная задолжал партнерам по бизнесу крупную сумму, а после расторжения брака и вовсе перестал выходить на связь, и место нахождения его неизвестно. Кредиторы обратили свой взор на квартиру, сособственником которой когда-то являлся должник. В очередной раз мы сталкиваемся с историей, когда за должника отвечает третье лицо, реализовавшее свое право законно.
Правила заочного отъема
В июне 2014 года Эдуард Познахирин заключил с Галиной Гордеевой договор купли-продажи квартиры на берегу реки Кубани. Просторная трехкомнатная квартира недешевая. Сделка была проведена с соблюдением все правил и норм законодательства, то есть согласно букве закона. Гордеева была полноценной владелицей недвижимости. Ее право было зафиксировано брачным контрактом. При разводе с бывшим супругом Владимиром Гордеевым зарегистрированная на нее квартира целиком оставалась в ее собственности. Переход права собственности на основании договора купли-продажи был оформлен в законном порядке, никаких ограничений и обременений на регистрационные действия с указанной квартирой наложено не было. Познахирин, рассчитавшись с Гордеевой, получил свидетельство о праве собственности. Все члены семьи Гордеевой на тот момент были выписаны, никто из них в квартире не проживал.
— С этого момента я стал владеть квартирой, нести расходы по ее содержанию, оплачивать коммунальные услуги. В июне 2015 года прописал в ней своих несовершеннолетних дочерей,— рассказывает Эдуард. — В марте 2017 года я вдруг узнал из выписки ЕГРН, что я больше не являюсь собственником своей квартиры.
Выяснилось, что 26 февраля 2015 года Ленинский районный суд Краснодара по иску некоего Дмитрия Золотова вынес заочное решение о признании договора купли-продажи недействительным. Собственниками стали Владимир и Галина Гордеевы. Лишь в феврале 2017 года решение было исполнено и в ЕГРН были внесены изменения. Своим решением суд удовлетворил требования Золотова к Гордееву по взысканию долга в размере 1,3 миллиона рублей. Так как сам должник исчез в неизвестном направлении, кредиторы обратили взор на квартиру, ранее оформленную на супругу должника. Чтобы добиться изъятия имущества, нужно было отменить действие брачного контракта и признать недействительной сделку купли-продажи между Гордеевой и Познахириным. Суд почему-то принял во внимание информацию истца о том, что Познахирин не вступил в право владения квартирой, не пользуется недвижимостью, расходов по содержанию не несет и якобы продавец Гордеева до сих пор занимает площадь. При этом выписка из лицевого счета управляющей компании показывает обратное: свидетельство о государственной регистрации выдано Познахирину 6 июня 2014 года, и он полностью содержит данное имущество.
Отметим, что суд вынес заочное решение, не оповещая (должным образом) добросовестного приобретателя квартиры о заседании, удовлетворив тем самым иск Золотова: признал сделку мнимой и разделил права собственности между супругами Гордеевыми. Почему изменения в ЕГРП были внесены только спустя два года, покрыто завесой тайны.
Долгая долговая порука
Столкнувшись с изменением в ЕГРП, в 2017 году Эдуард Познахирин обратился в суд с жалобой на заочное решение от 2015 года и добился его отмены. Пятого июня 2018 года было вынесено определение о прекращении производства по делу в отношении Познахирина и Гордеевой, а также вынесено решение о взыскании долга с Гордеева в пользу Айвазяна, получившего к тому времени право требования от Золотова. Так как производство по делу было прекращено по несуществующим основаниям, это давало возможность истцу Айвазяну повторно обращаться в суд с теми же требованиями. Поэтому Познахирин добился отмены этого определения. В том, что обжалование не сработало, убедимся далее…
Заочное решение Ленинского суда оставило после себя немало последствий. Так как запись в ЕГРН осталась за Гордеевым и на регистрационные действия был наложен запрет, добросовестному покупателю пришлось 22 января 2019 года снова обращаться в Ленинский районный суд о повороте исполнения заочного решения, и тут ему стало известно, что в декабре 2018 года принято новое исковое заявление уже от Сергея Айвазяна, который выкупил право требования к Гордееву у Озерова. На этот раз речь шла о сумме в 34 миллиона рублей.
Эти деньги Озеров в 2011 году инвестировал в уставной капитал ООО «Гурман-Юг», то есть передал директору компании Владимиру Гордееву, но тот, предполагают истцы, использовал эти средства в личных целях.
Истец Айвазян сетует, что Гордеев купил на них квартиру и оформил ее на имя своей жены. Такая квартира в нынешних условиях стоит не более 10 миллионов рублей. Как можно утверждать, что именно эти деньги должник вложил в покупку? Но, по словам истца, все деньги, которые Гордеев «украл», он вложил именно в эту покупку и тем самым довел общество до процедуры банкротства.
В период брака Владимир Гордеев подписал с супругой брачный контракт, согласно которому оформленная на жену недвижимость является ее единоличной собственностью. После развода женщина продала квартиру Познахирину. Истец потребовал признать брачный договор мнимым, якобы направленным на сокрытие имущества от кредиторов, а сделку купли-продажи — недействительной. Ленинский суд удовлетворил эти требования. То есть дело пошло по второму кругу.
Как видим, если и были нарушения в этой истории, то они касаются супругов Гордеевых, но вину за их действия почему-то навешивают на законного и добросовестного приобретателя имущества. Выходит, обычный человек, купивший жилье на свои средства, отвечает за долги человека, который ударился в бега?
Вера в справедливость
Эдуард Познахирин направил в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда апелляционную жалобу на решение Ленинского районного суда.
Так как исковые требования Айвазяна по иску от 2014 года и иску от 2018 года являются тождественными — совпадают лица, предмет и основания, Эдуард Познахирин считает их незаконными и необоснованными.
По закону истец не вправе просить суд признать сделку мнимой, так как не является стороной этой сделки. Из обстоятельств дела видно, что брачный договор не нарушает законных прав истца, потому что никто не мешает ему защищать свои права. Он может направить свои усилия на имущество, которое осталось у Гордеева. Почему кредиторы атакуют квартиру добросовестного приобретателя? Неужели только из-за того, что это наиболее легкая добыча?
Они пытаются оспорить брачный договор Гордеевых, признать его мнимым, но ведь по закону мнимой может называться сделка, которая не направлена на какие-то правовые последствия. В случае с Гордеевыми договор был заключен для конкретных целей: на распоряжение совместно нажитым имуществом. Продавая квартиру, Гордеева реализовала это право. Даже если признать брачный договор недействительным, Познахирин всё равно останется добросовестным приобретателем, потому что по закону зарегистрировал права на имущество, передал продавцу сумму, предусмотренную договором, владеет квартирой, несет траты по ее содержанию и оплате коммунальных платежей. Кроме того, как говорилось ранее, в квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети. Лишение права собственности затрагивает их интересы, поэтому к участию в процессе должны быть привлечены органы опеки и попечительства, однако это действие суд проигнорировал.
Историй о законной схеме отъема недвижимости у добросовестных приобретателей на Кубани немало. Чтобы ослабить хватку бездушных кредиторов, мы намерены следить за ситуацией, в которую попала семья Эдуарда Познахирина. Надеемся, рассмотрение апелляционной жалобы завершится в пользу честного гражданина и его маленькие дети не лишатся крыши над головой.